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1、标准厂房（退二进三）可行性研究报告1.1 项目概况1.1.1 项目名称标准厂房（退二进三）项目1.1.2 项目性质新 建1.1.3 项目建设地址本项目位于江苏省宿迁市XX县经济开发区内，标准化厂房规 划建设3处，分别为地块1、地块2、地块3，其中地块1位于XX 经济开发区XX路西侧，XX路南侧；地块2位于XX经济开发区 XX路东侧，XX路南侧；地块3位于XX县XX路东侧，XX路南 侧。1.1.4 项目承办单位宿迁XX投资有限公司1.1.5 项目承办单位概况宿迁XX投资有限公司成立于2005年，注册资金为1000万元。 2012年2月份正式组建启动运营，隶属于县国资公司全资子公司。 2012年注
2、册资金增至2亿元，主要从事城市基础建设，房地产开发 经营，商贸经营投资，工业企业投资，房屋建筑、市政、园林绿化、 物业管理等。公司下设XXXX置业有限公司、宿迁XX建设工程有 限公司、XX经济开发区物业管理有限公司、XX经济开发区园林绿 化工程有限公司、XX经济开发区人力资源有限公司等5个直属子公 司，总资产达约27亿元。公司始终坚持“立足开发区、建设新城区、服务建成区”为经营 宗旨；以“做精东部边城、做优东方产业、做大国有资产”为发展战 略；以“集团化管理、资源化经营、市场化运作”为经营理念；以“团 结朴实、改革创新、攻坚克难”为公司精神；以“打造精英团队、追 求最佳业绩”为公司文化，紧紧围
3、绕开发区的发展战略和工作重点， 做好各项工作。建设单位基本信息1.2 可行性研究报告编制说明1.2.1 编制依据1、国家、部门、地区相关政策法规：（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国环境保护法；（4）中华人民共和国节约能源法；（5）国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施 意见；（6 ）XX县关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）；（7 ） XX县人民政府办公室关于印发XX县2015年全民创业 园提档升级工作实施方案的通知；（8）XX县城市总体规划（2011-2030）；（9）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）；
4、2、国家颁发的现行评价方法与参数、规范：（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）投资项目可行性研究指南（试用版）；3、其他依据：（1）国家及地方正式颁发的现行技术法规和行业标准；（2）项目承办单位提供的基础资料；（3）有关自然、地理、气象、水文、地质、社会、经济等基础 资料。1.2.2 编制原则（1）坚持规划先行，科学可靠的原则。项目建设要符合宿迁市 土地利用总体规划和相关产业规划，符合规范、完善、适用、经济 的原则，逐步调整优化市区产业结构和布局，盘活城区土地资产， 实现土地资源合理配置，利用城区优势加快第三产业发展。（2）坚持优化增量，集聚集约的原则。严格“进三”项目准入标 准，
5、努力扩大有效投资，实现节约集约用地和利用效益的最大化。 坚 持促进产业结构优化、生态和谐发展与资源利用相结合，提高资源 集约利用和服务业集聚水平。（3）坚持高起点、高标准、规范化的建设原则。项目在实现用 地功能转变的同时，要积极创造条件对公共基础配套设施进行相应 的改造，以满足“进三”产业的需求；并考虑环境保护、劳动保护、 安全卫生，以期取得经济效益、社会效益和生态效益“三赢”的局面。（4）坚持客观公正，实事求是的原则。力求做到数据准确、内 容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客 观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.2.3 研究范围根据国家有关政
6、策、规程和规范，对项目提出背景及必要性、 需求分析、项目地址及建设条件、项目建设规模及内容、项目建设 方案、环境影响、节能、消防、劳动安全及卫生、项目组织管理、 项目实施计划、工程招投标方案、社会稳定风险、投资估算和资金 筹措、项目经济效益等方面进行分析研究，供主办单位和相关部门 决策参考。1.3 项目推荐方案1.3.1 项目建设目标全面贯彻党的十八届三中、四中全会精神，根据国家产业政策、 市优势产业与新兴产业投资导向目录，科学认识新常态，主动适应 新常态，积极引领新常态，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握稳 中有进、转型升级总基调，围绕建设“殷实XX、美丽XX、和谐XX”的总体目标，通过土地规
7、划、产业引导，实施退二进三，一年展开， 三年初见成效，五年基本到位、形成示范效应，十年全面改造成两 型产业发展示范区，促进XX中心城区功能转变，加快中心城区功 能由生产型向服务型转变、商贸型向商务型转变，返利于企，还利 于民，奋力开创XX加快发展新局面。1.3.2 项目建设内容及建设规模宿迁XX投资有限公司标准厂房（退二进三）项目位于江苏省 宿迁市XX县经济开发区内。规划总用地面积163383平方米，折合 245.07亩，建设标准化厂房3处，总建筑面积335931平方米，其中 地块1位于XX经济开发区XX路西侧XX路南侧，占地面积49602 平方米，建筑面积99852平方米，容积率2.0，建筑
8、密度64.1%，绿 化率18% ；地块2位于XX经济开发区XX路东侧，XX路南侧，占 地面积51933平方米，建筑面积112548平方米，容积率2.17，建筑 密度63.5%，绿化率18% ；地块3位于XX经济开发区XX路东侧， XX路南侧，占地面积61848平方米，建筑面积123531平方米，容 积率2.0，建筑密度51.2%，绿化率18%。工程主要技术指标如下表所示：表1-1 地块1主要技术指标表序号项目名称单位工程量备注1总用地面积平方米496022总建筑面积平方米998522.1办公楼平方米72362.2厂房平方米706142.3仓库平方米213272.4附属用房平方米6753建筑占地
9、面积平方米317804容积率2.05建筑密度%64.16绿化面积平方米89307绿地率%18表1-2 地块2主要技术指标表序号项目名称单位工程量备注1总用地面积平方米519332总建筑面积平方米1125482.1办公楼平方米72922.2厂房平方米1051563建筑占地面积平方米329724容积率2.175建筑密度%63.56绿化面积平方米93507绿地率%18表1-3 地块3主要技术指标表序号项目名称单位工程量备注1总用地面积平方米618482总建筑面积平方米1235312.1厂房平方米1140482.2仓库平方米94833建筑占地面积平方米316734容积率2.05建筑密度%51.26绿化
10、面积平方米111357绿地率%181.3.3 项目建设工期项目建设工期14个月，即2015年12月至2017年1月。1.3.4 项目环境保护项目所采取的各项防治措施技术经济可行，能保证各种污染物 稳定达标排放。同时建设方承诺严格遵守国家环保法律法规，严格 执行环保“三同时”要求，确保环保治理设施的正常运转。1.3.5 投资估算及资金来源经估算，本项目总投资额为22000万元，其中建设投资21208.0 万元，建设期利息792万元。资金来源：向中国银行申请三年短期贷款13200万元，占项目 总投资的60%，其余由企业自筹解决。资金使用方向：申请的银行贷款全部用于标准厂房建设。1.4.1 结论（1
11、）城区实施“退二进三”是以推进现代服务业发展为主要载 体，以提升中心城区整体档次，实现转型发展为目标，通过土地功 能转变而进行腾笼换鸟的一项系统性的工程。本项目为宿迁XX投 资有限公司规划实施的标准厂房（退二进三）项目，项目建设是宿 迁市构筑现代产业体系，加快社会经济转型升级的客观要求，是优 化城市功能布局，加快第三产业发展的需要，对优化企业发展环境， 增强XX经济发展活力具有重要意义。项目建设具有显著的社会效 益和经济效益，是必要的。（2）根据分析，项目建设符合国家、地区关于城区工业用地“退 二进三”发展服务业的决策部署，符合XX县城市总体规划和国家产 业政策的要求，项目政策环境较好；项目承
12、办单位的贷款资格符合 中国银行关于申请土地储备贷款的准入条件，项目建设资金来源有 保障；项目位于XX县XX路以东，XX路以南，交通便利，供水、 供电、供气、通讯等市政配套设施齐全，可满足项目建设期及建成 后入驻企业的市政配套需求；项目在工程设计上，因地制宜，充分 利用现有的地势地形及基础设施，合理确定工程建设方案，规模合 理，安全可靠。项目建设是可行的。综上所述，项目建设社会、经济效益俱佳，政策环境良好，建 设资金来源有保障，选址适宜，方案设计合理，项目建设是必要且 可行的。（1）切实搞好原材料资源的合理配置。鉴于本项目的原材料需 要市场供应，而市场价格难于把握，因此要合理配置资源，根据市 场
13、行情，建立原材料的合理储备，保证项目建设有序进行。（2）合理调度资金，保证项目建设对资金的需求。（3）应加强项目的组织管理，配备专人进行项目前期准备工作， 抓好项目的考察、论证、申请立项、资金筹措等工作，加快工作进 度，提高工作效率，确保项目早日发挥经济、社会效益。（4）“进三”项目鼓励引入“三高、三低”企业，即高税收型、高 成长型、高知识密集型，低碳型、低污染型、低消耗型企业；鼓励 发展总部经济业态、创意产业。第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景2.1.1 政策背景为适应现代化城市建设发展的需要，逐步调整优化城区产业结 构和空间布局，国家、地区陆续制定了一系列城区工业用地“退二进 三”发
14、展服务业的政策。国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见 指出：“实行有利于服务业发展的土地管理政策。各地区制订城市总 体规划要充分考虑服务业发展的需要，中心城市要逐步迁出或关闭 市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业，退出的土 地优先用于发展服务业。”XX县关于进一步加快现代月服务业发展的意见（试行）指出： “鼓励盘活利用存量土地发展现代服务业项目，拓宽现代服务业发展 空间。工业企业退出的土地，优先用于发展现代服务业。”XX县人民政府办公室关于印发XX县2015年全民创业园提 档升级工作实施方案的通知指出：“以化解建设用地矛盾为关键， 坚持对上争取与对内挖潜并重，采取土地增减挂钩、盘活存量土地、 新建高标准厂房等措施，进一步科学、高效利用土地，保障全民创 业园用地需求。”根据以上政策，国彖XX县支持产业结构调整，鼓励中心城区 现有闲置工业用地、低效工业用地在符合规划的前提下“退二进三”。2.1.2 项目背景随着工业化和城市化进程的不断加快，城市原有偏远的工业区 块逐步发展成为城市的中心地带，中心城区城市规模不断扩大，城 区工业企业的环境污染、安全隐患等问题愈为突出，严重影响到周 边居民的日常生活。工业产生的各类负面因素侵蚀着城市的空气、 水源、绿化质量可谓城市“顽疾”。“退二进三”是国家对产业结构的调整政策，鼓励第二产业从市 区退出，发展商业、服务业等第
