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1、摘要摘要 广东省珠江三角洲地区是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地。截至目前，珠三角地区常住人口高达6400万，其中项目所在区域的广州人口1300万，佛山800万。2013年，珠三角地区GDP11962万亿美元，人均GDP2.2万元美元。媲美台湾韩国，成为全球中等发达地区。广东省佛山市顺德区陈村镇是珠江三角洲主要的商业中心。陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，为广佛都市一体化的核心。本项目位于广东省顺德市陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊-广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与
2、广州地铁7号线换乘站，为广州南站与佛山西站的关键交通节点，与广州南站仅一站地铁之隔。本项目区域已纳入广州南站5公里半径统一规划发展区。项目位于华南区两大服装批发市场商圈的交通枢纽节点。建议商业部分主要业态可定位为批发市场或者大型体验型购物中心。项目占地面积10.9万平方米，分两期合作开发。其中，一期产品主要包括住宅和商业两大部分；二期为创意型产业，星华智本投资发展有限公司将独立承担开发建设。为培育和扶持创意型产业的发展，项目地价政府以低于市场水平出让。同时，政府拟以地价款折抵回购约4.2万平方米的物业，减少开发商的投入和物业持有风险，以加快项目区域产业发展。一期总占地面积8.6万平方米，总建筑
3、面积45.11万平方米，其中计容面积32.3万平方米，住宅（含底商）的可售面积20万平方米，公寓部分可售面积4万平方米，商业地上可售部分面积5.1万平方米，商业街2万平方米。一期需提供给政府3.2万平方米物业。本项目预期本项目住宅销售均价为11,000元/平方米，公寓销售均价10,000元/平方米，商业10,000-30,000元/平方米。一期项目总投资约260,000万元，其中土地成本约60,000万元（不含返还政府物业），建筑成本约150,000万元，其他费用约50,000万元。项目所需自有资金约10,000万元，融资55,000万元（按14%年息计算），开发贷款55,000万元（按10%
4、年息计算），开发期3年。预期总销售收入430,000万元，开发成本220,000万元，扣除各项费用后，预期净利润75,000万元，税后内部收益率47.72%，投资回收期2.4年，销售利润率22.98%。摘要摘要一一、项目简介、项目简介地块概况地块概况 项目现状项目现状 项目区位项目区位 二、项目区域房地产市场研究二、项目区域房地产市场研究土地市场分析土地市场分析住宅市场分析住宅市场分析商业市场分析商业市场分析三、项目定位三、项目定位和规划和规划 项目整体定位项目整体定位 项目商业规划项目商业规划四、四、项目项目SWOTSWOT分析分析五、项目开发经济效益五、项目开发经济效益六、结论六、结论一、
5、项目地块概况一、项目地块概况项目位置项目位置：本项目位于佛山市顺德区陈村镇赤花村吴家围，陈村大道东侧，紧邻佛陈路、广珠西线高速。通过广佛环线地铁，与广州南站仅一站地铁之隔。项目四至项目四至：北至屯教西路，南至规划横五路，西至陈村大道，东至勤政东路。项目面积项目面积：本项目拟开发区域为地块一，约164亩。广佛环线陈村站广州地铁广州地铁7号线顺德延长线号线顺德延长线 二、宗地现状二、宗地现状：地块基本平整，目前广佛环线正在开挖施工。地块周边环境地块周边环境：基地东侧远望陈村主要河流潭洲水道，视野景观开阔。基地南侧为最新规划的城市综合体太平洋百货广场，与项目基地南北呼应构成了陈村镇新城市带。西南侧为
6、主干道陈村大道，对面为现状多层住宅商业区。北侧临近较为低矮的企业厂房区。广州地铁广州地铁7号线顺德延长线号线顺德延长线广佛环线广佛环线广佛环线广佛环线三、区域控制性规划三、区域控制性规划 三、区域控制性规划三、区域控制性规划(项目地块初步规划条件项目地块初步规划条件)四、交通优势四、交通优势南海方向南海方向佛山一环佛山一环佛山一环南延线佛山一环南延线105105国道国道珠二环珠二环东新高速东新高速广珠西线广珠西线顺德快速干线顺德快速干线佛开高速佛开高速325325国道国道广州地铁广州地铁7 7号线顺德号线顺德段延长线段延长线项目位置项目位置广佛环线广佛环线 交通优势：交通优势：佛山对接广州南站
7、的门户。佛山对接广州南站的门户。融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通融入广佛都市圈的交通体系，为轨道交通与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。与高、快速路的汇聚处，交通四通八达，方便快捷。五、地铁优势五、地铁优势地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。地铁优势：项目为双地铁物业，广佛环线和广州地铁七号线在项目中设置换乘站。广佛环线广州地铁7号线六、区域协调发展规划六、区域协调发展规划 顺德总体规划（2009-2020）规划顺德水道以北的乐从、陈村和北滘地区，纳入乐从、陈村和北滘地区，纳入广佛都市区的核心圈层广佛都市区的核心圈层，突出区域相对高端服务功能的
8、发展。陈村位于北部片区，为广佛都陈村位于北部片区，为广佛都市一体化的核心。市一体化的核心。陈村镇陈村镇 本项目区域已纳入广州南站本项目区域已纳入广州南站5 5公里半径统一规划发展区。公里半径统一规划发展区。广州南站5公里半径七、项目区位优势：七、项目区位优势：经济中心：珠三角区域经济圈的中心地带珠三角区域经济圈的中心地带，坐拥4280万庞大消费群；广佛核心：处于广州与佛山连接的核心区域广州与佛山连接的核心区域；城市枢纽：处于禅城、南海、荔湾、番禺和顺德五大“珠三角”重点经济区域的重点经济区域的交叉口交叉口；交通枢纽：处于广州地铁七号线、广佛环线、广明高速等多条轨道及高快速路汇多条轨道及高快速路
9、汇聚处聚处；广州南站服务区：与广州南站仅一站之距与广州南站仅一站之距，是佛山与亚洲最大火车站对接的门户。距顺德中心13公里紧邻佛山中心距广州商圈17公里广佛同城经济圈核心广佛同城经济圈核心八、交通区位八、交通区位vv 佛山西客站作为广州枢纽内重要的客站之一，其在功能上将衔接贵广、南广铁路、西部沿海铁路、广佛环线、广佛肇城际等线路，并与地铁、公路等交通方式紧密衔接，主要承担粤西客流以及城际客流，是主要承担粤西客流以及城际客流，是主要承担粤西客流以及城际客流，是主要承担粤西客流以及城际客流，是广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区
10、辐广州枢纽以及广佛都市圈面向西南地区辐射的重要节点。射的重要节点。射的重要节点。射的重要节点。v广州南站是一个大型现代化铁路客运站，与广州站、广州东站和广州北与广州站、广州东站和广州北与广州站、广州东站和广州北与广州站、广州东站和广州北站共同形成由中国铁道部规划的全国站共同形成由中国铁道部规划的全国站共同形成由中国铁道部规划的全国站共同形成由中国铁道部规划的全国铁路四大客运中心之一。担负连接武铁路四大客运中心之一。担负连接武铁路四大客运中心之一。担负连接武铁路四大客运中心之一。担负连接武广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往广高铁、广深港高铁、厦深高铁等往广高铁、广深
11、港高铁、厦深高铁等往粤东、南、北交通枢纽功能。粤东、南、北交通枢纽功能。粤东、南、北交通枢纽功能。粤东、南、北交通枢纽功能。陈村陈村佛山西站广州南站南广高铁南广高铁贵广高铁贵广高铁广深港高铁广深港高铁厦深高铁厦深高铁武广高铁武广高铁项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁项目地处连接广州南站和佛山西站的地铁走廊走廊-广佛环线陈村站台上，并在地块广佛环线陈村站台上，并在地块中设置与广州地铁中设置与广州地铁7号线换乘站。为广州号线换乘站。为广州南站与佛山西站的关键交通节点。南站与佛山西站的关键交通节点。九、项目区域价值九、项目区域价值2010启动萌芽阶段启动萌芽阶段处于两中心组团间边缘郊镇2010-2
12、013快速发展阶段快速发展阶段处于两中心组团间内的重要郊镇2013稳定发展阶段稳定发展阶段新城中心区形成新商圈辐射范围成为广佛经济圈重要组成部分陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区陈村地处广佛轴心，位于三个中心城区组团核心区十、项目半小时辐射区域十、项目半小时辐射区域南海南海桂城桂城荔湾荔湾芳村芳村佛山佛山新区新区陈村陈村大良大良伦教伦教北滘北滘乐从乐从龙江龙江容桂容桂20-3020-30分钟商圈分钟商圈15-2015-20分钟商圈分钟商圈镇区镇区常住人口常住人口（万人）（万人）顺德246.17禅城110.10南海258.88荔湾72.84总计688项目辐射区域项目辐射区域广州：荔湾区
13、、海珠区、番禺区广州：荔湾区、海珠区、番禺区佛山：禅城区、南海区、顺德区佛山：禅城区、南海区、顺德区项目半小时辐射区人口大约项目半小时辐射区人口大约688688万万根据公安部门的最新统计，目前佛山的常住人口已经超过800万，为省内第四个人口过800万的城市。3030分分钟钟车车程程辐辐射射区区人人口口 佛山市全市现有户籍人口383万。流动人口422万，其中南海区最多，达197.4万。其次是顺德区，138.6万。第三是禅城51.7万7公里范围内约82万人5公里范围内约50万人3公里范围内约20万人 项目项目3 3公里范围内辐射人口约公里范围内辐射人口约2020万人，万人，5 5公里范围内辐射人约
14、口公里范围内辐射人约口5050万人；万人；7 7公里范公里范围内辐射人口约围内辐射人口约8282万人。万人。将给项目商业消费带来强有力的支撑。将给项目商业消费带来强有力的支撑。项目半径项目半径7公里辐射的区域公里辐射的区域十一、项目半径十一、项目半径7 7公里区域人口公里区域人口项目半径项目半径7 7公里范围内人口统计（人）公里范围内人口统计（人）行政区划 总人口数总人口数3 3公里公里5 5公里公里7 7公里公里流动常住流动常住流动常住流动常住大都村委会4345 4085 3476 3268 4345 4085 潭洲村委会6394 7080 6394 7080 绀现村委会4110 3538
15、3288 2830 4110 3538 仙涌村委会3254 6334 814 1584 3254 6334 3254 6334 石洲村委会4000 4594 1200 1378 4000 4594 4000 4594 庄头村委会2917 4103 2917 4103 弼教村委会1622 4266 1135 2986 1622 4266 1622 4266 勒竹居委会3929 4137 3929 4137 3929 4137 3929 4137 南涌居委会7824 7341 7824 7341 7824 7341 7824 7341 赤花居委会3803 5586 3803 5586 3803 5
16、586 3803 5586 合成居委会4278 3181 4278 3181 4278 3181 4278 3181 永兴居委会4337 6200 4337 6200 4337 6200 4337 6200 锦龙居委会3242 5237 3242 5237 3242 5237 3242 5237 旧圩居委会3641 10829 3641 10829 花城居委会26637 1363 26637 1363 陈村镇工业园4430 4430 4430 4430 钟村41339 103000 8268 20600 33071 82400 41339 103000 北滘镇140000 110000 42000 33000 98000 77000 140000 110000 顺德碧桂园130545 19582 104436 130545 石壁街道30000 20000 30000 20000 平洲街道63000 67000 37800 40200 小小 计计363102 508419 85260 110812 178554 316810 337902 481619 合计合计871521 871521
