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1、物业集团物业节能管控办法1、目的加强在管物业项目能源消耗控制，确保能源的合理使用，发挥最大的有功功效，控制能源费用支出，实现节能效益，科学地进行节能管理，提升服务品质。2、适用范围适用于物业集团在管项目节能降耗。3、公共能耗分类用电损耗（变压器损耗、供电线路损耗）、照明能耗、空调能耗、水泵能耗、电梯能耗、风机能耗、发电机油耗、供暖能耗，其他能耗。4、实施办法4.1、住宅物业4.1.1 能源消耗控制4.1.1.1 项目物业服务中心根据各类设备耗能情况及日常运行需求，每年 12 月 1 日前，完成下一年该项目年度耗能控制及节能降耗改造计划及改造方案拟定，报分公司审核汇总后，报物业集团品质及工程管理
2、部。4.1.1.2 项目物业服务中心要分区域、分系统、对各类型耗能设备加装分支或总计量，每月统计电、水、油、气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。4.1.1.3 项目物业服务中心根据能源费数据，做出月度、年度同期对比图，做出能源使用分析。4.1.1.4 每年 12 月 20 日前依据上一年度各月用电、水、气、油、等能源、资源消耗实际情况及节能改造方案执行后的能耗目标，制定下一年度能源、资源节约目标以及实施计划表，控制本年度能源消耗。4.1.2 节能日常管理4.1.2.1 地下室照明在满足现场品质及监控的需求下，采用早高峰（7：00-9:30）、晚高峰（19:00-22:00）、正常时间
3、（除高峰时间外）的运行方式，上述时间各项目可根据实际情况进行适当调整。高峰期间的亮灯的数量原则为现有照明的三分之二，正常时间亮灯的数量原则为现有照明的三分之一。如由于前期设计原因不能按照时间段要求进行控制的，需对现场的控制方式进行改造，直至满足要求。4.1.2.2 园区的各种庭院灯、草坪灯等根据各项目的实际情况采取分时段的运行方式(为三种模式：高峰期、次高峰期、正常，具体时间各项目根据实际情况进行确定)，并采用智能时控开关进行控制。4.1.2.3 合理安排各类设备的运行方式和运行时间。如风机房的运行方式，经过多种方法进行测试，选择最佳的运行时间。4.1.2.4 合理设置空调温度。除夏、冬季需要
4、时，其他季节不使用空调，空调温度设置夏季不低于 26 摄氏度、冬季不高于 20 摄氏度。4.1.2.5 对会所、大堂各类灯具开关粘贴开启标识，对灯具开关时间进行分类。4.1.3 节能技术改造4.1.3.1 所有项目地下室日光灯全部更换为 LED 灯，楼道走道灯逐步更换为节能灯；对开启范围要求不高的电气设施，增加红外感应、时控等自动控制装置。4.1.3.2 做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录，发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗。4.1.3.3 小区供水方式采用无负压供水方式或变频水泵供水。4.1.3.4 对于小区内有多台变压器时，在春冬季用电低谷
5、期，计算用电量，如果可以够负载，可考虑报停变压器，节省基本电费。4.2 商业物业4.2.1 能源消耗控制4.2.1.1 各商业物业服务中心根据各类设备耗能情况及日常运行需求，每年 12 月 1 日前制订该项目年度耗能控制及节能降耗改造计划及改造方案，通过 A8 系统报分公司商业物业管理部，每年 12月 20 日前报集团商业物业管理部审批备案。第 958 页 共 1416 页4.2.1.2 各商业物业服务中心要分区域、分系统对耗能设备进行计量，每月统计电、水、油、气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。4.2.1.3 各商业物业服务中心根据能源费数据，做出月度、年度同期对比图，做出能源使用
6、分析。4.2.1.4 各商业物业服务中心依据上一年度各月用电、水、气、油、等能源、资源消耗实际情况，每年 12 月 20 日前制定下一年度能源、资源节约目标以及实施计划表，控制本年度能源消耗。4.2.2 设备效能评估4.2.2.1 空调系统效能评估 夏季制冷期间，连续观察空调各区域的温度、湿度情况，寻找可能的供冷不足或过冷区域，及时调整区域供水阀门开度或是供水温度。 冬季供暖期间，连续观察采暖区域的温度，寻找可能的供热不足或过热区域，及时协调供热管理单位调整供热站阀门开度或供水温度。 夏季制冷期间观察记录各空调主机的最大负荷量，根据室内外温度差，实时调整供水温度；秋冬季根据室内环境温度和舒适度
7、，调整新风设备的风量。 夏季制冷期间观察空调末端与主机的匹配情况。 根据观察和记录的结果，对广场空调方案、设备选型（含冷热源设备大小、选型）进行适宜性评价。4.2.2.2 配电系统效能评估 记录各业态供电区域面积、营运时间段、签约负荷指标、峰值负荷发生和持续时间段。 记录各变电所变压器装机容量、变压器最大、最小、平均负荷率。 全面记录商业的用电情况（含设备安装容量、峰值负荷及持续时间、月用电量、营业时间等）；根据项目全年用电负荷，对于有基本电费的项目，长期不启用的变压器建议报停，降低基本电费和设备自身损耗。 基于以上的数据分析，对商业配电系统的方案、选型进行适宜性评价，同时评估配电系统是否能满
8、足未来一定时期内的使用要求。4.2.3 数据分析与节能改造4.2.3.1 数据分析： 对空调系统主机、冷却水、冷冻水、新风系统在不同外部温度、湿度环境下，参照人体舒适度标准，进行综合调节，记录数据，分析、提出在不同季节下的最佳节能运行方案。 在按热表计量的城市管网供热的广场和采用天然气锅炉供热的广场，要对广场不同区域、业态如：停车场、首层、影院、KTV等的不同需求进行细分，进行综合调节，记录数据，分析、提出在不同外部温度、不同业态下的最佳节能运行方案。 要对各功能区域及整体能耗按单位面积平均消耗量进行核算与连续跟踪，对比不同年份同期的消耗量，为日常管理、节能技改等提供数据支持。4.2.3.2 新材料、新技术的应用： 大力推广变频技术在中央空调系统、电梯中的应用。 大力推广新型高效节能光源在商业中的应用。4.2.3.3 节能改造方案的制定 各地集团商业物业管理部工程管理部每季度组织一次节能技术改造建议活动，由申请人书面提出，列明技改方案、资金预算、节能效果、回收期限。工程部汇总后进行初选。 审批通过后，由当地集团商业物业管理部工程管理部物业工程部协助申请人制定出具体试验方案，试验方案内容包括：项目名称、项目负责人、试验方法和条件、试验完成时间、估计试验费用、故障解决预案。 项目物业改造完成后，分公司对节能效果进行验证，分公司做出节能改造效果评估，并报备物业集团品质及工程管理部。
