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1、第十章第十章 地上权地上权l重点知识重点知识l 1.地上权的概念和体系l 2.建设用地使用权：概念、特征、取得、内容、消灭l 3.分层地上权：概念、特征、取得l 4.乡村建设用地使用权l 5.宅基地使用权：概念、特征、取得引读案例l原告与被告的宅院南北相邻。被告建房时，将新建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地内20厘米。原告要求被告停止施工，解决纠纷，被告不同意。原告诉请法院判决被告停止侵权，恢复原告对该宅基地的使用权。被告答辩认为，被告建房的地基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告宅基地的正常使用，并非侵权。第一节第一节 地上权概述地上权概述 一、地上权的概念和我国现行地上权一、地上权的概
2、念和我国现行地上权l（一）地上权的概念（一）地上权的概念地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用该他人土地的权利。作物而使用该他人土地的权利。l（二）地上权的沿革（二）地上权的沿革地上权起源于罗马法。地上权起源于罗马法。在我国，周朝就已存在地上权的事实在我国，周朝就已存在地上权的事实。但直至大清民律。但直至大清民律草案和民国民法草案方开始设立地上权的条文，至草案和民国民法草案方开始设立地上权的条文，至民国民法，正式建立此制。民国民法，正式建立此制。l（三）我国现行的地上权（三）我国现行的地上权我国现行立法是否存在地上权，有不
3、同见解。一说认我国现行立法是否存在地上权，有不同见解。一说认为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地上权。上权。地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建筑材料，以及对其他国有资源的开发利用，为特筑材料，以及对其他国有资源的开发利用，为特许物
4、权。而利用国有土地建筑建筑物，则为地上许物权。而利用国有土地建筑建筑物，则为地上权。权。地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，土地所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑土地所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作物为地上权人所有。物等工作物为地上权人所有。二、我国地上权的特点及体系二、我国地上权的特点及体系l（一）我国地上权的特点（一）我国地上权的特点我国物权法不规定地上权的概念我国物权法不规定地上权的概念对于地上权的不同种类分别作出不同的规定对于地上权的不同种类分别作出不同的规定各种不同的地上权具有不同的内容各种不同的地上权具有不同的内容l
5、（二）我国地上权的体系（二）我国地上权的体系l我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大类：两大类：国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分层地上权。和分层地上权。集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村用地使用权。村用地使用权。第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征一、建设用地使用权的概念和特征l（一）建设用地使用权的概念（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国建设用地使用权，是指自然人、法人依
6、法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。l（二）建设用地使用权的法律特征（二）建设用地使用权的法律特征建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的益事业为目的建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施营建筑物、构筑物及其附属设施建设用地使用权的性质是地上权建设用地
7、使用权的性质是地上权 二、建设用地使用权的设立二、建设用地使用权的设立l建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种，即建设用地使用权的出让和划拨。两种，即建设用地使用权的出让和划拨。（一）出让设立（一）出让设立l设立方式设立方式通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地
8、使用权出让金的行为。付建设用地使用权出让金的行为。l双方的主要权利义务双方的主要权利义务 国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主要权利是义务是支付建设用地使用权出让金，主要权利是请求国
9、家交付建设用地使用权客体的国有土地由请求国家交付建设用地使用权客体的国有土地由其使用。其使用。l出让设立建设用地使用权的要求出让设立建设用地使用权的要求建设用地使用权出让的客体是国有土地。建设用地使用权出让的客体是国有土地。建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。l建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。建设用地使用权出让合同属于要式合同。建设用地使用权出让合同属于要式合同。（二）划拨设立建设用地
10、使用权（二）划拨设立建设用地使用权 l设立方式设立方式建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。l划拨设立建设用地使用权的性质划拨设立建设用地使用权的性质虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但并不影响以这种方式取得的建设用地使用权成并不影响以这种方式取得的建设用地使用权成为一种用益物
11、权。为一种用益物权。l划拨设立建设用地使用权的限制划拨设立建设用地使用权的限制由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。三、建设用地使用权的内容三、建设用地使用权的内容l（一）建设用地使用权人的权利（一）建设用地使用权人的权利建设
12、用地使用权人对作为权利客体的土地，享建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。l（二）建设用地使用权人的义务（二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权费用的义务支付建设用地使用权费用的义务土地的合理利用义务土地的合理利用义务土地保护义务土地保护义务恢复土地原状的义务恢复土地原状的义务 四、建设用地使用权的变动四、建设用地使用权的变动l建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、
13、赠与或者抵押。建设用地使用权互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。的期间届满，建设用地使用权消灭。（一）建设用地使用权的转让（一）建设用地使用权的转让l建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让的概念建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建设用地使用权以合同方式再行转移的行为。设用地使用权以合同方式再行转移的行为。l建设用地使用权转让的规则建设用地使用权转让的规则只有在自然人、法人之间才可以进行转让。只有在自然人、法人之间才可以进行转让。转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得
14、的建设用地使用权。的建设用地使用权。转让行为必须订立书面合同。转让行为必须订立书面合同。进行物权变动登记。进行物权变动登记。建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并转移。转移。（二）建设用地使用权抵押（二）建设用地使用权抵押l建设用地使用权抵押的概念建设用地使用权抵押的概念建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵
15、押实现抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。l建设用地使用权抵押的规则建设用地使用权抵押的规则建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。建设用地使用权抵押须订立书面合同。建设用地使用权抵押须订立书面合同。建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。之抵押。建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使用权。地使用权。建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用
16、地使用权之建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁上已经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况关系的存在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。书面告知承租人。（三）建设用地使用权出租（三）建设用地使用权出租l建设用地使用权出租的概念建设用地使用权出租的概念 建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。人交付租金的行为。l建设用地使用权出租的规则建设用地使用权出租的规则建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权。建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权。建设用地使用权出租必须签订书面合同。建设用地使用权出租必须签订书面合同。建设用地使用权出租人。建设用地使用权出租人。（四）建设用地使用权的消灭（四）建设用地使用权的消灭l建设用地使用权消灭的原因建设
