《备考模拟2023年房地产估价师之估价原理与方法题库(含答案)基础题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《备考模拟2023年房地产估价师之估价原理与方法题库(含答案)基础题（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、备考模拟备考模拟 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库库(含答案含答案)基础题基础题 单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B 2、从
2、理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。A.账面价格和市场价格 B.理论价格和成交价格 C.原始价格和投资价格 D.正常成交价格即市场价格【答案】D 3、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为
3、0.4、0.3 和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D 5、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 6、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则【答案】A 7、某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 100
4、0 元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600 B.900 C.1500 D.1800【答案】C 8、某写字楼的土地成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67【答案】D 9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数【答案】B 10、现评估一个
5、半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为 1500 元/m2，其中主体工程 900 元/m2，安装及装饰装修工程费为 600 元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76【答案】C 11、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和
6、最可能的三种估计值【答案】B 12、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 13、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯【答案】C 14、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序【答案】D 15、某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房
7、地产的价格为4200 元/m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为3000 元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340 B.3780 C.4140 D.5220【答案】B 16、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 17、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日【答案】D 18、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法
8、B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 19、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 20、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 21、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 22、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补 B.相互引用 C.
9、相互替代 D.同时采用，以相互验证【答案】C 23、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿【答案】B 24、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率 B.土地资本化率 C.报酬率 D.建筑物资本化率【答案】B 25、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费
10、2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07【答案】D 26、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 27、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积 1800m2，两年前出租，年租金 35 万元，位于同一工业区 B.建筑面积 1100
11、m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外 C.建筑面积 10000m2，近期出租，年租金 180 万元，位于同一工业区 D.建筑面积 1000m2，近期出租，年租金 20 万元，位于同一工业区【答案】D 28、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 29、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二 B.不可移动 C.价
12、值高大 D.数量有限【答案】A 30、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 31、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B 32、
13、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5【答案】D 33、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D 34、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）
14、。A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗【答案】A 35、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】C 36、在评估期房价格时，（）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态 B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】D 37、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A
15、.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】C 38、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为 40 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 70 年，综合或者其他用地为 70 年 B.居住用地为 50 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 40 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 50 年 C.居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年 D
16、.居住用地为 70 年，工业用地为 40 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 40 年【答案】C 39、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B 40、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 41、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98 B.102 C.108 D.116【答案】A 42、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.
