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1、出租屋安全风险分级与管控规范目次前言II1 范围12 规范性引用文件13 术语和定义14 总则25 一般要求26 安全风险分级47 安全风险管控5附录 A 火场逃生安全知识7附录 B 出租屋安全风险分级评估8附录 C 出租屋信息系统建设11I出租屋安全风险分级与管控规范1 范围本文件规定了出租屋的一般要求、安全风险分级和安全风险管控的要求。 本文件适用于出租屋的安全风险分级与管控。本文件不适用于出租屋内涉及治安方面的问题。2 规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包
2、括所有的修改单）适用于本文件。GB 20517 独立式感烟火灾探测报警器GB 22337 家用火灾安全系统GB 50016 建筑设计防火规范GB 50084 自动喷水灭火系统设计规范GB 50116 火灾自动报警系统设计规范GB 50140 建筑灭火器配置设计规范GB 50222 建筑内部装修设计防火规范GB 50292 民用建筑可靠性鉴定标准GB 55009 燃气工程项目规范GB/T 34004 家用和小型餐饮厨房用燃气报警器及传感器GBT 40248 人员密集场所消防安全管理3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1出租屋 renting house除宾馆、旅店、招待所、公租房外，公
3、民私有或单位所有的用于出租给他人生活居住的房屋。3.2安全风险 safety risk发生伤害事件的可能性与严重性的组合。3.3安全风险分级 classification of safety risks基于出租屋安全风险分级标准，对出租屋的整体安全风险进行评估，确定其风险等级。3.4安全风险管控control of safety risks11采取适宜的方法和手段，减少出租屋安全风险事件发生的可能性与严重性，使出租屋安全风险降低 至可接受程度。3.5险情 dangerous situation对生命安全构成威胁，需要立即采取措施进行控制、减轻和消除的各种情形。3.6出租屋业主 landlord
4、出租屋的产权人及实际控制人。3.7出租屋租户 tenant出租屋的承租人。3.8出租屋管理单位 renting house management organization对出租屋安全负有监督管理责任的单位。4 总则以整合出租屋的相关方和资源，对出租屋安全风险进行联防联控，防范出租屋发生人员伤亡事故为 目标。5 一般要求5.1 出租屋管理5.1.1 出租屋应办理注册登记。5.1.2 出租屋出租时，业主应与租户签订书面租赁合同和安全责任书，并对租户进行安全告知，告知内容应包括但不限于用电、用火、用气和消防等方面的安全风险，特别是火场逃生知识（可参考附录 A）。5.1.3 同一栋楼内出租房间达到十间
5、（含）或者出租屋居住（常住）人员达到 30 人以上的：a) 业主或管理单位应建立房屋出租安全管理制度，设置安全知识宣传栏，落实安全管理职责；b) 应指定或聘请专（兼）职人员对出租屋进行管理，每月至少进行一次安全检查，并督促责任人落实整改，保留检查记录；c) 业主或管理单位应至少每年组织一次应急逃生演练；d) 如果该栋楼有两个及以上业主，应当共同委托物业公司，或者明确一个业主、租户作为统一管理人，对公共区域安全实行统一管理，协调、指导业主、使用人共同做好整栋建筑的安全工作，并通过书面形式约定各方的安全责任。5.1.4 出租屋进行空调、热水器、燃气具等设备设施安装、维修或者拆除，若涉及临时用电、高
6、处作业、电焊、气焊（割）等危险作业活动，应聘请具备作业资质的人员。开展电焊、气焊（割）等动火作 业的，应设置防火分隔，配备消防器材，并有专人监护。5.1.5 业主应按规定投保安全责任保险。5.1.6 出租屋应建立群众反馈安全问题的渠道，并在出租屋醒目位置张贴告知。5.2 建筑物及消防设施、器材5.2.1 建筑物安全应符合 GB 50292 等国家标准要求。5.2.2 出租屋的应急救援通道应畅通，便于应急救援力量快速到达。5.2.3 房屋原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间，不应出租供人员居住。单套住房改造不应加建厨房、卫生间。不应违反住宅设计规范对原房屋分割搭
7、建后出租。5.2.4 出租屋内部隔墙、楼板应采用不燃材料，隔墙顶部应封至楼板、不留空隙。5.2.5 出租屋居室应设置外窗，所有外窗不应设置影响灭火救援的障碍物。外窗或阳台上确需设置金属栅栏（防盗网）的，应设置易于向外开启的紧急逃生口。5.2.6 出租屋建筑应设置两部不同方向的疏散楼梯。建筑高度不大于 27 m 、只有一部疏散楼梯的出租屋，应在每层公共区域设置辅助疏散逃生设施（如逃生缓降器、逃生软梯等）。5.2.7 建筑高度大于 21 m（含）的出租屋，楼梯间的出入口处应设置不低于乙级的防火门、安装闭门器或门禁系统等。楼梯间应能直通屋顶平台。5.2.8 出租屋内连接各户的公共走道长度大于 10
8、m 时，疏散楼梯应采用封闭楼梯间。5.2.9 出租屋的公共疏散走道和疏散楼梯净宽度不应小于 1.1 m。5.2.10 出租屋公共区域、应急疏散通道和安全出口不应有物品阻挡、锁闭出口、设置障碍物。需要控制人员出入或者设有门禁系统的疏散门，应当保证发生火灾时易于开启，并在现场显著位置设置醒目的提示和使用标识。门禁系统在断电时应处于开锁状态。疏散出口的门应朝疏散方向开启，且为平开门， 不应使用卷闸门、侧拉门。5.2.11 出租屋公共区域应安装独立式感烟火灾探测报警器，不应存放易燃可燃物。5.2.12 出租屋内应配备不限于应急口哨、手电筒和过滤式消防自救呼吸器等。5.2.13 出租屋每户应至少配置 1
9、 具 3 kg 以上干粉灭火器，每楼层应在公共区域明显位置配置不少于 2 个 4kg 灭火器（ABC 灭火器、水基型灭火器或其它符合要求的灭火器）。5.2.14 建筑高度不大于 21 m 的出租屋建筑应设置消防软管卷盘或简易喷淋装置。5.2.15 建筑高度大于 21 m（含）的出租屋建筑应设置室内消火栓系统；公共部位应设置具有语音功能的火灾声警报装置或应急广播。5.2.16 建筑内长度大于 20m 的疏散走道，应设置排烟设施。5.2.17 出租屋公共区域应设置疏散指示标志等，长度大于 20 m 的室内疏散走道应设置灯光疏散指示标志。5.2.18 出租屋疏散走道、安全出口、疏散楼梯间应设置消防应
10、急照明。5.2.19 其他消防设施应按相关要求设置，所有消防设施应做好维护保持完好有效。5.3 电气5.3.1 出租屋每户应设置漏电保护、短路和过载保护的开关，且应有可靠接地。5.3.2 固定电气线路应采取穿金属管、封闭式金属线槽或绝缘阻燃 PVC 电工套管保护措施，线路应满足电气设备的用电负荷要求。5.3.3 出租屋内的电线电缆、电器、开关、配电箱等电气设备应选用符合国家标准、具有 CCC 认证的质量合格产品，不应使用劣质、三无产品。禁止使用存在安全防护缺陷、缺失或故障的电气设备。5.3.4 额定电流为 10 A 的插座外接电气设备的总功率不应超过 2200 W，移动插座不应串联使用。空调、
11、储水式电热水器等大功率用电设备应使用专用电源插座。5.3.5 电热炉、电暖器、电熨斗、电热毯等产生高温、高热的电气设备应按使用说明书要求规范使用， 使用期间应有人看管，使用后应及时切断电源。禁止使用取暖设备烘烤衣物。5.3.6 储水式电热水器应有独立漏电保护开关，进出水管应有防电墙。5.3.7 储水式电热水器安装面应坚固结实，具有足够的承载能力,其承重能力不应低于实际所承载的重 量（安装面承重大于等于 2 倍注满水的热水器或安装面承重大于等于 4 倍未注水的热水器）。5.3.8 出租屋业主应聘请专业人员定期对用电安全进行检查；对不符合安全要求的，应当及时进行维修或更换。5.4 燃气及明火5.4
12、.1 出租屋除厨房外不应使用明火。5.4.2 出租屋内使用燃气的应符合以下要求：a) 燃气具应设置在通风良好的厨房等符合燃气安全使用条件的场所；b) 与燃气具贴邻的部位应为不燃材料；c) 燃气具应选用符合国家标准、具有 CCC 认证的质量合格产品；d) 燃气具应有熄火保护装置；e) 燃气软管应使用专用金属软管连接，软管不应穿越墙体、门窗、顶棚和地面，长度不应大于 2 m 且不应有接头；f) 使用瓶装液化气，每台燃气具应实行“一瓶一阀一管”，选用具有 CCC 认证的固定式减压阀， 不应使用三叉接头；g) 使用瓶装液化气应选择正规气源、合法燃气经营企业供应，由供气单位入户送气、安装，并配合供气单位
13、入户进行用气安全检查；h) 燃气热水器应安装在浴室外面，产生的烟气应排到室外，不应排入灶具、吸油烟机的排气道。 不应使用直排式燃气热水器；i) 燃气使用场所应安装燃气泄漏报警器。5.4.3 离开出租屋前，应确认烟头、蚊香等火种已熄灭。打火机、火柴等取火物品应放置于小孩够不着的地方。5.5 电动车5.5.1 出租屋公共门厅、房间、疏散走道、楼梯间、安全出口禁止停放电动车或为电动车、动力电池充电。5.5.2 对出租屋内人员有安全威胁的电动车停放与充电场所应符合以下要求：a) 停放、充电场所与出租屋应有防火分隔，与燃气管道保持安全距离，并有防雨措施；b) 充电场所设置专用配电箱，在发生火灾时易于断电
14、操作，或设置火灾自动断电功能；c) 配电线路符合所有插座同时充电时的负荷要求；d) 充电装置具备定时充电、自动断电、过载保护、短路保护和漏电保护等功能；连续充电时间不应超过 10 h；e) 设置火灾报警探测器和视频监控；f) 配置不少于 2 个 4kg 干粉灭火器或者其它灭火效果更好的灭火器；g) 设置简易喷淋或其它适用的自动灭火系统，有火灾自动断电功能的充电桩可设置消防软管卷盘。6 安全风险分级6.1 出租屋安全风险由低到高划分为 ABC 三级，分别用“绿”、“黄”、“红”三色进行标识。出租屋安全风险等级评估可参考附录 B，风险等级实行动态管理。6.2 属于以下任一种情形的出租屋，其安全风险
15、评定为 C 级：a) 被认定为危险房屋的；b) 房屋选址不当，临近滑坡、基坑、其它危楼等；c) 房屋出现明显不均匀沉降、倾斜；d) 承重结构件存在明显变形，如承重墙或柱倾斜、梁下挠、钢结构弯曲或扭转、钢构件局部变形等；e) 承重构件墙、柱、梁、板构件出现开裂的；f) 擅自改变出租屋使用功能，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，改建、扩建，开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖，在天台上搭建建（构）筑物等，且无可靠性鉴定报告的；g) 出租屋与生产、储存、经营、使用易燃易爆危险品场所设置在同一建筑物内的；h) 出租屋与生产、储存、经营场所设置在同一建筑物内时，无防火分隔、无独立疏散楼梯的；i) 利用出租屋生产、储存、
