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1、考前必备考前必备 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理考年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷前冲刺试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府【答案】D 2、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 3、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资
2、市场的系统性市场风险系数为 0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B 4、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 5、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元，增值税税金及附加为 55 万元，土地增值税预征为 20 万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75 B.11.25 C.13.25 D.15.75【答
3、案】B 6、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙 B.丙乙甲 C.乙甲丙 D.乙丙甲【答案】B 7、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 8、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制
4、 D.申领建设用地规划许可证【答案】C 9、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险【答案】A 10、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优 B.若IRRic，则投资小的方案为优 C.若IRRic，则投资大的方案为优 D.若IRRic，则方案间无法直接比较【答案】A 11、假设某房产限差为 120m2，则其中误差为（）m2。A.30 B
5、.60 C.90 D.120【答案】B 12、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.利润为零时 B.利润最大时 C.允许的最低经济效益指标 D.允许的最高经济效益指标【答案】A 13、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益 B.显示房地产市场供应变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B 14、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定 B.调查 C.分析 D.归纳总
6、结【答案】B 15、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.16 B.18 C.20 D.22【答案】B 16、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减【答案】A 17、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标【答案】D 18、某物业的购买价格为 60 万元，其
7、中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A 19、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 20、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850 元，月利率为 0.625%，则该
8、抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D 21、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率 B.投资利润率 C.偿债备付率 D.资本金利润率【答案】C 22、甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为15 万元；乙写字楼购买价格为 200 万元，年净经营收入为 50 万元，年还本付息额为 30 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙 B.甲 C.甲=乙 D.无法判断【答案】A 23、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险 B.市场风
9、险 C.利率风险 D.操作风险【答案】D 24、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 25、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入 B.出租收入 C.利息收入 D.转售收入【答案】A 26、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也
10、可采用这种模式。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式【答案】B 27、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为 B.购买习惯 C.购买动机 D.购买心理【答案】A 28、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低利润水平 D.最高土地取得价格【答案】C 29、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者
11、资金【答案】B 30、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价【答案】D 31、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬【答案】D 32、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六【答案】D 33、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本【答案】A 34、某房地产投
12、资项目的名义收益率为 12%，若通货膨胀率为 3%，银行贷款年利率为 7%，一年期存款利率为 3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C 35、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业 B.进入稳定期的优质收益性物业 C.未进入稳定期的收益性物业 D.机会型房地产投资【答案】B 36、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升 B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升 C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降
13、D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B 37、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率【答案】B 38、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】D 39、下述各项中，属
14、于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析 B.房地产市场的商业周期分析 C.家庭规模与结构分析 D.投资购买和使用购买的比例分析【答案】B 40、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C 41、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 42、物业甲为
15、写字楼项目，2017 年末价值为 1000 万元，预计 2018 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2017 年末价值为 1000 万元，2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 43、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.
16、商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A 44、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数 B.相对数 C.合理 D.期望【答案】A 45、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券 B.权益型房地产投资信托基金 C.发行股票 D.商业银行贷款【答案】A 46、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 47、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C 48、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零 B.最高运营费用比率 C.最大费用 D.允许的最低经济效益指标【答案】D 49、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求
