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1、复习过关复习过关 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷库练习试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C 2、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】C 3、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，
2、2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 4、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90【答案】B 5、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有
3、效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 6、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 7、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 8、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 9、脏
4、腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 10、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指 A.太阳 B.少阳终者 C.少阴终者 D.厥阴终【答案】D 11、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 1
5、4%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83 B.2474.60 C.3798.30 D.4119.18【答案】C 12、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整【答案】C 13、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%
6、B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B 14、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性【答案】A 15、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 16、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/
7、m2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.591，9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2 C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2 D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D 17、某公司 5 年前与一办公楼所有
8、权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 18、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为
9、380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 19、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中【答案】B 20、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作
10、特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D 21、收益法是以（）为基础的。A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】D 22、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯【答案】C 23、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 24、气闭多由什么原因所导致？A.浊邪
11、外阻 B.气不内守 C.气的升举无力 D.气随血脱【答案】A 25、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 26、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C 27、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检
12、验其他方法的测算结果。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 28、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值 B.保存价值 C.重大经济价值 D.历史价值【答案】D 29、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】B 30、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润
13、率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 31、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低【答案】A 32、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零【答案】C 33、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见 A.
14、如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】C 34、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 35、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声
15、明和估价假设都是一种估价依据【答案】B 36、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33【答案】A 37、下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.
16、D.【答案】B 38、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途【答案】C 39、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于 A.喜则气缓 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 40、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通 B.叶天士 C.薛生白 D.刘完素【答案】D 41、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】D 42、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 43、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】
