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1、备考测试备考测试 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法综年房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷合练习试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.推测法【答案】A 2、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9
2、746.81【答案】B 3、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%，则其 2010 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1美元6.67 元人民币。A.6376 B.6408 C.6519 D.6552【答案】B 4、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D
3、.1.53【答案】D 5、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元 B.25 万元 C.40 万元 D.30 万元【答案】C 6、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D 7、（）是对房地产所有
4、权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系 B.使用管制 C.市政府监督 D.其他管制【答案】A 8、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】B 9、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 10、气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】A 11、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价
5、时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B 12、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 13、胃热的形成原因为 A.邪热犯胃 B.嗜食辛辣 C.肝胆之火，横逆犯胃 D.以上均是【答案】D 14、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常【答案】C 15、每公顷被征
6、收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 16、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 17、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 18、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理 B.收益递增递
7、减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】D 19、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B 20、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 21、强调理性认识依赖于感性认识，这
8、是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 22、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 23、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理 B.替代原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 24、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须
9、攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D 25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 26、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 27、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则 A.整体观念 B.辨证论治 C.知常达变 D.阴平阳秘【答案
10、】A 28、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克【答案】B 29、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利【答案】D 30、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 31、某旧住宅的重置成本为 40 万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为 3
11、 万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为 6 万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为 4 万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9 B.13 C.10 D.7【答案】B 32、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中【答案】B 33、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 34、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产
12、、工业房地产及特殊房地产等。A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况【答案】B 35、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 36、下列不属于心与肾之间关系的是 A.水火既济 B.精神互用 C.君相安位 D.精血同源【答案】D 37、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D
13、 38、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权【答案】B 39、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 40、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 41、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价
14、有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B 42、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D 43、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】B 44、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素 B.环境因素 C.人
15、口因素 D.行政因素【答案】A 45、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 46、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62000 C.61000 D.61500【答案】A 47、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时
16、点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 48、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为 5 层时，预期投资利润率为4.36%；在 520 层时，每增高一层，投资利润率上升 0.18%；而在 2030 层时，每增高一层，投资利润率下降 0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5 B.20 C.30 D.31【答案】B 49、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】B 50、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200 B.1150 C.1100 D.1050【答案】D 51、
