模拟检测2023年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷B卷(含答案)

模拟检测模拟检测 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷力测试试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 2、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升 B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降 C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关 D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】D 3、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 4、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 6、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则【答案】A 7、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 8、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A 9、某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/m2，该类房地产 2013 年 3 月至 10 月的环比价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13【答案】A 10、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 11、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境【答案】D 12、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】A 13、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B 14、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告【答案】A 15、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 16、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 17、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位 B.权益 C.实物和权益 D.区位【答案】D 18、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 19、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】A 20、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D 21、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 22、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】B 23、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A 25、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理【答案】B 26、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 27、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯【答案】C 28、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于 A.怒则气上 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 29、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】A 30、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 31、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 32、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算【答案】B 33、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D 34、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价 B.房地产征收补偿估价 C.房地产转让估价 D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】D 35、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】D 36、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945 B.2000 C.2695 D.2750【答案】C 37、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】A 38、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定 B.征收人与被征收人的口头约定 C.被征收人的要求 D.征收人的要求【答案】A 39、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】A 40、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2 B.1200 元/m2 C.1000 元/m2 D.1500 元/m2【答案】B 41、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 1000 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】B 42、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人【答案】D 43、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置成本为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建