题库测试2023年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题含答案二

题库测试题库测试 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法模年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题含答案二拟试题含答案二 单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 2、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】A 3、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 4、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 5、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样【答案】A 6、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常【答案】B 7、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租【答案】B 8、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】A 9、某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地，楼面地价为 800 元/m2，容积率为 2，受让人需按照受让价格 3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824 B.924 C.844 D.944【答案】A 10、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 11、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 12、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 13、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地【答案】D 14、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权【答案】B 15、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于 B.大于 C.小于 D.无法判断【答案】B 17、某宗估价对象为一宗土地面积 100 亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50 亩 B.210 亩 C.40 亩 D.300 亩【答案】A 18、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500 万元（建设期内均匀投入）。建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600 万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146 B.105 C.144 D.227【答案】C 19、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 20、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】D 21、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 22、下列关于湿邪的说法不正确的是 A.湿性类水，故为阴邪 B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著 C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性 D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C 23、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C 24、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚【答案】C 25、某建筑物的建筑面积为 120m2，该建筑物的有效年龄为 8 年，年折旧额为1800 元，其重置成本为 800 元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D 26、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法【答案】C 27、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 28、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况【答案】B 29、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】A 30、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况 B.市场供求 C.价值时点 D.现在【答案】C 31、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 32、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式 B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等 C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性 D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C 33、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整 B.调整系数 C.基准地价信息 D.土地状况调整【答案】B 34、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 35、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 36、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964【答案】A 37、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益【答案】A 38、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热【答案】D 39、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿【答案】B 40、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】A 41、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】C 42、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D 43、在建工程一般不适用于（）估价。A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.假设开发法【答案】B 44、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常【答案】C 45、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 46、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 47、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况【答案】C 48、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B 49、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 50、在房地产估价中，长期趋势法