城乡融合发展的农村产权抵押担保融资项目投资评估与管理规划（参考）

泓域/城乡融合发展的农村产权抵押担保融资项目投资评估与管理规划 城乡融合发展的农村产权抵押担保融资项目 投资评估与管理规划 xx有限责任公司 目录 一、 项目基本情况 4 二、 公司简介 6 三、 敏感性分析的步骤和方法 7 四、 敏感性分析的作用和局限性 11 五、 投资项目盈亏平衡分析 12 六、 项目投资风险理论 16 七、 项目总评估的内容 23 八、 我国项目评估报告的格式 28 九、 项目后评估的特点 31 十、 项目后评估的必要性 33 十一、 燃料、动力供应条件评估 35 十二、 项目其他生产条件评估 36 十三、 生产建设条件评估概述 38 十四、 技术条件评估概述 39 十五、 项目进度计划 41 项目实施进度计划一览表 42 十六、 经济效益分析 43 营业收入、税金及附加和增值税估算表 43 综合总成本费用估算表 45 利润及利润分配表 47 项目投资现金流量表 49 借款还本付息计划表 51 一、 项目基本情况 （一）项目投资人 xx有限责任公司 （二）建设地点 本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准）。 （三）项目选址 本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约77.00亩。 （四）项目实施进度 本期项目建设期限规划24个月。 （五）投资估算 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资27444.55万元，其中：建设投资22193.73万元，占项目总投资的80.87%；建设期利息602.69万元，占项目总投资的2.20%；流动资金4648.13万元，占项目总投资的16.94%。 （六）资金筹措 项目总投资27444.55万元，根据资金筹措方案，xx有限责任公司计划自筹资金（资本金）15144.64万元。 根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额12299.91万元。 （七）经济评价 1、项目达产年预期营业收入（SP）：57200.00万元。 2、年综合总成本费用（TC）：45936.18万元。 3、项目达产年净利润（NP）：8236.73万元。 4、财务内部收益率（FIRR）：22.42%。 5、全部投资回收期（Pt）：5.78年（含建设期24个月）。 6、达产年盈亏平衡点（BEP）：23027.47万元（产值）。 （八）主要经济技术指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 51333.00 约77.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 78192.02 容积率1.52 1.2 基底面积 ㎡ 29259.81 建筑系数57.00% 1.3 投资强度 万元/亩 270.82 2 总投资 万元 27444.55 2.1 建设投资 万元 22193.73 2.1.1 工程费用 万元 18452.52 2.1.2 工程建设其他费用 万元 3288.16 2.1.3 预备费 万元 453.05 2.2 建设期利息 万元 602.69 2.3 流动资金 万元 4648.13 3 资金筹措 万元 27444.55 3.1 自筹资金 万元 15144.64 3.2 银行贷款 万元 12299.91 4 营业收入 万元 57200.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 45936.18 "" 6 利润总额 万元 10982.31 "" 7 净利润 万元 8236.73 "" 8 所得税 万元 2745.58 "" 9 增值税 万元 2345.87 "" 10 税金及附加 万元 281.51 "" 11 纳税总额 万元 5372.96 "" 12 工业增加值 万元 17775.08 "" 13 盈亏平衡点 万元 23027.47 产值 14 回收期 年 5.78 含建设期24个月 15 财务内部收益率 22.42% 所得税后 16 财务净现值 万元 7600.51 所得税后 二、 公司简介 （一）公司基本信息 1、公司名称：xx有限责任公司 2、法定代表人：龙xx 3、注册资本：1360万元 4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx 5、登记机关：xxx市场监督管理局 6、成立日期：2011-10-26 7、营业期限：2011-10-26至无固定期限 8、注册地址：xx市xx区xx （二）公司简介 展望未来，公司将围绕企业发展目标的实现，在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下，围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑，推动体制机制改革和管理及业务模式的创新，加强团队能力建设，提升核心竞争力，努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。 公司不断推动企业品牌建设，实施品牌战略，增强品牌意识，提升品牌管理能力，实现从产品服务经营向品牌经营转变。公司积极申报注册国家及本区域著名商标等，加强品牌策划与设计，丰富品牌内涵，不断提高自主品牌产品和服务市场份额。推进区域品牌建设，提高区域内企业影响力。 三、 敏感性分析的步骤和方法 （一）确定敏感性分析指标 敏感性分析指标是敏感性分析的具体对象。项目评估中敏感性分析的对象应该是反映项目方案经济效果的指标。而反映项目方案经济效果的评估指标有很多个，每一个评估指标又受多种因素的制约。究竟敏感性分析应选择什么样的具体对象，这是进行敏感性分析首先要解决的问题。 从理论上讲，费用效益分析中讨论的一系列评估经济效益的指标，都可以作为敏感性分析指标，如内部收益率、投资回收期、净现值、净现值率、投资利润率、投资利税率、借款偿还期、投资收益率以及外净现值、换汇成本和节汇成本等指标。这些都可作为敏感性分析指标，分析其对产品产量、价格、成本、固定资产投资、建设工期等因素的敏感性。不过各个指标都有特殊的含义，因而所反映的问题也各不相同。 投资回收期和债款偿还期是两个综合经济指标，是反映项目财务上投资回收能力和固定资产投资贷款偿还能力的重要指标。对这两个指标进行敏感分析，能够了解贷款和资金短缺情况下的投资效果。银行及发放贷款的单位更关心这两个指标的变化情况和贷款的风险性。这两个指标的缺点是没有考虑资金的时间因素，也没有考虑投资偿还期以后项目的盈余情况。 内部收益率和净现值都是考虑了资金时间因素的动态评估指标，建议用作敏感性分析，是常用的敏感性分析指标。 在实际中我们不需要对每个经济评估指标都做敏感性分析，应针对可行性研究的阶段、经济评估的深度和实际需要选择一种或两种财务评估或经济评估指标进行分析就够了。但无论选用哪种指标，都应与最终的财务评估或经济评估指标相一致。 （二）敏感性因素的选择 投资项目的整个经济寿命期内，可能发生变化的因素很多，主要有产品的产量（生产负荷）、产品价格、主要原材料和动力价格、可变成本、固定资产投资、建设工期和外汇牌价等。实际工作中我们不需要对全部可变因素逐个进行敏感性分析，通常只选择对项目的经济评估指标影响较大的变化因素，即敏感因素，进行较深入的敏感性分析。依据项目的类型、规模的不同，敏感因素是不同的。例如，在水电站项目中，基建投资变动的影响很大；在港口码头建设项目中，不确定因素可以是吞吐量、泊位占用系数、投资总额变化等。敏感性因素的变化范围，可根据所选因素的预计变化范围或项目分析的要求误差范围取值，一般项目取值为+10%或t20%。 （三）敏感因素的一般性寻找 我们可以利用不同类型项目的不同特点，在开始计算之前对敏感因素做一般性寻找，以缩小计算范围。进行一般性寻找的方法通常有两种：直观分析法和静态指标试算法。 直观分析法是根据项目的类型分析其主要敏感因素。对于以进口原料为主的化工项目，原材料为主要投入物，化纤产品为主要产出物，主要供给国内市场，而国内化纤产品价格比较稳定并有下降趋势，进口原料受国际市场供求关系影响很大，因而原料价格变化将是影响该项目经济效益的敏感因素；在中外合资并以进口大型设备为骨干的项目中，固定资产在总投资中占比重较大，这些大型设备价格的变化、建设周期的延长都是影响总投资变化的敏感因素。当然，吞吐量本身也可作为一项经济考核指标，受装卸机械化程度、运输能力、仓库储存能力等因素的影响，如有必要我们还须进一步分析。 静态指标试算法是在一时难于判断敏感因素的情况下采用，计算各种可能出现的不确定因素的变化对少数一两个静态经济指标的影响，如对投资回收期、投资利润率的影响，以初选较敏感的因素。 （四）综合分析后决定方案的取舍 对所找出的敏感因素，即风险因素，做进一步研究并寻找其存在不确定性的根源，并弄清哪些是主观原因，哪些是客观原因，以便采取相应的措施加以控制。如果不能有效地控制其不确定性，则此方案不可取，应重新考虑替代方案。我们要保证项目达到规定的标准值并注意留有余地。投资项目是各式各样、千差万别的，不可能有统一的评估方法，我们只能根据项目的特点进行具体分析。 四、 敏感性分析的作用和局限性 通过敏感性分析，我们可以确定影响项目方案经济效益的敏感因素，有利于我们掌握项目建设运作的风险界限，区分哪些因素是敏感的，哪些是不敏感的，并计算出对效益影响程度的定量数值和允许变化的极限，从而做到心中有数。对于那些敏感因素，我们应进一步收集资料，做重点分析研究，并且可以预先采取对策，防止它们的变化给项目经济效益带来不利影响。在多方案项目评估中，敏感性分析也为方案优选提供参考依据。 敏感性分析方法易于运用，便于分析，但我们必须注意它的局限性。 首先，敏感性分析通常是对单个因素进行分析，不能妥善处理两个以上变量同时发生的变化。因此分析人员在应用敏感性分析时，应充分警惕输入的数据之间可能存在的相互依赖关系，如果它们之间并无依赖关系，就必须在输入数据时把这种关系反映出来，即采用多因素敏感性分析。 其次，敏感性分析在一定程度上带有主观性、猜测性。它无法确定某一不确定因素真正的变化范围，以及在这一范围内变化的可能性大小。分析人员为了方便计算，让每一个不确定因素改变几个确定的幅度，如+5%、+10%、+20%。这些幅度的大小完全是人为的。实际上可能会出现这一种情况：找出的某一敏感因素，在未来可能发生某幅度变动的概率很小，以致完全不必考虑其变化结果；但另一个不敏感因素，可能发生某幅度变动，以致必须考虑其变化对项目经济效益的影响。这些都表明敏感性分析存在一定的局限性。 对大多数项目来说，敏感性分析能够合理解决估测数据中所包含的可变因素的影响，我们如果应用得当，并能充分认识其局限性，敏感性分析仍是一种有用的项目风险性分析工具。 五、 投资项目盈亏平衡分析 （一）盈亏平衡分析的目的 盈亏平衡分析是指就某一投资项目达到一定生产能力时，对其产量、成本、利润三者关系进行定量描述的一种分析方法。其主要目的是通过确定和计算盈亏平衡点，以考察分析投资项目在不亏损的情况下所能承受风险的能力。具体来讲，就是分析和评估项目产品产量、生产成本、销售收入及销售利润之间相互制约的关系。盈亏平衡分析又称产量一成本一利润分析，简称量本利分析。 盈亏平衡点是指项目在正常生产条件下的盈利和亏损的分界点。在这点上，项目的销售收入等于项目的总成本，项目既不盈利，也不亏损，且能继续维持生产。 （二）盈亏分析的基本假设 盈亏分析是基于下列基本假设进行。 （1）价值是统一的。各种产品的销售单价在各个时期、各种产量水平上都相同，销售收入是销售单价、销售总量的线性函数。 （2）销量等于产量。 （3）总成本由固定总成本和变动总成本构成。每批生产量的固定总成