养老服务环境公司债务筹资

泓域/养老服务环境公司债务筹资 养老服务环境公司 债务筹资 xxx有限责任公司 目录 一、 项目简介 3 二、 银行借款 8 三、 发行公司债券 14 四、 销售百分比法 20 五、 资金习性预测法 22 六、 资本成本 24 七、 杠杆效应 33 八、 可转换债券 38 九、 认股权证 46 十、 公司基本情况 47 十一、 投资计划 50 建设投资估算表 52 建设期利息估算表 52 流动资金估算表 54 总投资及构成一览表 55 项目投资计划与资金筹措一览表 56 十二、 经济效益评价 57 营业收入、税金及附加和增值税估算表 58 综合总成本费用估算表 59 利润及利润分配表 61 项目投资现金流量表 63 借款还本付息计划表 66 十三、 项目实施进度计划 67 项目实施进度计划一览表 67 一、 项目简介 （一）项目单位 项目单位：xxx有限责任公司 （二）项目建设地点 本期项目选址位于xx，占地面积约27.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。 （三）建设规模 该项目总占地面积18000.00㎡（折合约27.00亩），预计场区规划总建筑面积31794.32㎡。其中：主体工程20388.67㎡，仓储工程6925.50㎡，行政办公及生活服务设施2479.45㎡，公共工程2000.70㎡。 （四）项目建设进度 结合该项目建设的实际工作情况，xxx有限责任公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。 （五）项目提出的理由 1、长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础 目前，公司已具备产品大批量生产的技术条件，并已获得了下游客户的普遍认可，为项目的实施奠定了坚实的基础。 2、国家政策支持国内产业的发展 近年来，我国政府出台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下，本产业已成为我国具有国际竞争优势的战略性新兴产业，伴随着提质增效等长效机制政策的引导，本产业将进入持续健康发展的快车道，项目产品亦随之快速升级发展。 （一）推动优质养老产品开发应用 1、鼓励企业加大老年用品创新力度 围绕老年人衣食住行，支持企业开发、设计、销售符合老年人需求的特色产品和服务。针对不同生活场景，开发推广适老家电、洗浴装置、助行器具等产品。针对机构养老、日间托养、上门护理等需求，重点开发清洁卫生、饮食起居、生活护理等老年用品。 2、推广社区老年人康复辅具租赁 集聚发展老年功能器械制造、老年服饰生产、特色中药材加工等涉老产业，推广健康管理类、养老监护类、康复辅助器具类、中医智能化等适老化产品，满足老年人健康养老康复辅具需求。在有条件的街道、社区，探索发展嵌入式老年用品销售和租赁网点，提供用品展示、预约使用、指导教学、售后维修、回收利用等服务。 （二）加强多种业态养老产业融合 1、加强老年人生活服务多业态融合 鼓励各类企业履行社会责任，参与发展养老服务，促进养老产业与文化、旅游、教育、健康、金融等产业融合发展。 2、鼓励打造多业态养老产业融合社区 鼓励引导物业公司因地制宜利用小区物业用房设立养老服务站点，物业企业为老年人提供闲时间服务。鼓励企业开发老年特色旅游产品，拓展老年医疗旅游、老年观光旅游、老年乡村旅游等新业态，为更多有条件触达老年人的行业持续赋能。 （三）培育多元养老服务产业组织 1、支持培育新型养老模式产业组织 为进一步推动机构、社区养老服务向居家老年人延伸，支持培育提供居家养老+家政居家养老+物业等上门服务的产业组织，为居家老年人提供生活照料、家政服务、精神慰藉等服务。对新型养老模式产业组织进行市场化运作，培育养老服务产业品牌，加强标准化、专业化、连锁化建设。 2、支持养老保险服务工作 充分发挥商业保险在社会保障中的积极作用，鼓励养老机构和老年人积极参与，推行养老机构综合责任保险和老年人意外伤害保险，有效化解意外风险，提高养老机构、老年人及其家庭抗风险能力。 （六）建设投资估算 1、项目总投资构成分析 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资10517.48万元，其中：建设投资8397.28万元，占项目总投资的79.84%；建设期利息169.00万元，占项目总投资的1.61%；流动资金1951.20万元，占项目总投资的18.55%。 2、建设投资构成 本期项目建设投资8397.28万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用7020.18万元，工程建设其他费用1123.05万元，预备费254.05万元。 （七）项目主要技术经济指标 1、财务效益分析 根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入19500.00万元，综合总成本费用16395.08万元，纳税总额1554.32万元，净利润2264.44万元，财务内部收益率14.23%，财务净现值886.03万元，全部投资回收期6.79年。 2、主要数据及技术指标表 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 18000.00 约27.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 31794.32 容积率1.77 1.2 基底面积 ㎡ 10260.00 建筑系数57.00% 1.3 投资强度 万元/亩 291.87 2 总投资 万元 10517.48 2.1 建设投资 万元 8397.28 2.1.1 工程费用 万元 7020.18 2.1.2 工程建设其他费用 万元 1123.05 2.1.3 预备费 万元 254.05 2.2 建设期利息 万元 169.00 2.3 流动资金 万元 1951.20 3 资金筹措 万元 10517.48 3.1 自筹资金 万元 7068.53 3.2 银行贷款 万元 3448.95 4 营业收入 万元 19500.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 16395.08 "" 6 利润总额 万元 3019.25 "" 7 净利润 万元 2264.44 "" 8 所得税 万元 754.81 "" 9 增值税 万元 713.84 "" 10 税金及附加 万元 85.67 "" 11 纳税总额 万元 1554.32 "" 12 工业增加值 万元 5389.38 "" 13 盈亏平衡点 万元 8980.19 产值 14 回收期 年 6.79 含建设期24个月 15 财务内部收益率 14.23% 所得税后 16 财务净现值 万元 886.03 所得税后 二、 银行借款 银行借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的、需要还本付息的款项，包括偿还期限超过1年的长期借款和不足1年的短期借款，主要用于企业购建固定资产和满足流动资金周转的需要。 （一）银行借款的种类 1.按提供贷款的机构，分为政策性银行贷款、商业性银行贷款和其他金融机构贷款 政策性银行贷款是指执行国家政策性贷款业务的银行向企业发放的贷款，通常为长期贷款。如国家开发银行贷款，主要满足企业承建国家重点建设项目的资金需要；中国进出口信贷银行贷款，主要为大型设备的进出提供的买方信贷或卖方信贷；中国农业发展银行贷款，主要用于确保国家对粮、棉、油等政策性收购资金的供应。 商业性银行贷款是指由各商业银行，如中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行等，向工商企业提供的贷款，用以满足企业生产经营的资金需要，包括短期贷款和长期贷款。 其他金融机构贷款，如从信托投资公司取得实物或货币形式的信托投资贷款，从财务公司取得的各种中长期贷款，从保险公司取得的贷款等。其他金融机构的贷款一般较商业银行贷款的期限要长，要求的利率较高；对借款企业的信用要求和担保的选择比较严格。 2.按机构对贷款有无担保要求，分为信用贷款和担保贷款 信用贷款是指以借款人的信誉或保证大的信用为依据而获得的贷款。企业取得这种贷款，无须以财产作抵押。对于这种贷款，由于风险较高，银行通常要收取较高的利息，往往还附加一定的限制条件。 担保贷款是指由借款人或第三方依法提供担保而获得的贷款。担保包括保证责任、财务抵押、财产质押；由此，担保贷款包括保证贷款、抵押贷款和质押贷款。 保证贷款是指按《担保法》规定的保证方式，以第三人作为保证人承诺在借款人不能偿还借款时，按约定承担一定保证责任或连带责任而取得的贷款。 抵押贷款是指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物而取得的贷款。抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权将该财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。作为贷款担保的抵押品，可以是不动产、机器设备、交通运输工具等实物资产，可以是依法有权处分的土地使用权，也可以是股票、债券等有价证券，它们必须是能够变现的资产。如果贷款到期借款企业不能或不愿偿还贷款，银行可取消企业对抵押品的赎回权。抵押贷款有利于降低银行贷款的风险，提高贷款的安全性。 质押贷款是指按《担保法》规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或财产权利作为质押物而取得的贷款质押是指债务人或第主人将其动产或财产权利移交给债权人占有，将该动产或财务权利作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该动产或财产权利折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。作为贷款担保的质押品，可以是汇票、支票债券、存款单、提单等信用凭证，可以是依法可以转让的股份、股票等有价证券，也可以是依 法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等。 3.按企业取得贷款的用途，分为基本建设贷款、专项贷款和流动资金贷款 基本建设贷款是指企业因从事新建、改建、扩建等基本建设项目需要资金而向银行申请借入的款项。 专项贷款是指企业因为专门用途而向银行申请借入的款项，包括更新改造技改贷款、大修理贷款、研发和新产品研制贷款、小型技术措施贷款、出口专项贷款、引进技术转让费、周转金贷款、进口设备外汇贷款、进口设备人民币贷款及国内配套设备贷款等。 流动资金贷款是指企业为满足流动资金的需求而向银行申请借入的款项，包括流动基金借款、生产周转借款、临时借款、结算借款和卖方信贷。 （二）银行借款的程序与保护性条款 1.银行借款的程序 （1）提出申请。企业根据筹资需求向银行书面申请，按银行要求的条件和内容填报借款申请书。 （2）银行审批。银行按照有关政策和贷款条件，对借款企业进行信用审查；依据审批权限，核准公司申请的借款金额和用款计划。银行审查的主要内容是：公司的财务状况；信用情况；盈利的稳定性；发展前景；借款投资项目的可行性；抵押品和担保情况。 （3）签订合同。借款申请获批准后，银行与企业进一步协商贷款的具体条件；签订正式的借款合同，规定贷款的数额、利率、期限和一些约束性条款。 （4）取得借款。借款合同签订后，企业在核定的贷款指标范围内，根据用款计划和实际需要，一次或分次将贷款转入公司的存款结算户，以便使用。 2.长期借款的保护性条款 由于银行等金融机构提供的长期贷款金额高、期限长、风险大，因此，除借款合同的基本条款之外，债权人通常还在借款合同中附加各种保护性条款；以确保企业按要求使用借款和按时足额偿还借款。保护性条款一般有以下三类： （1）例行性保护条款。这类条款作为例行常规，在大多数借款合同中都会出现。主要包括：①要求定期向提供贷款的金融机构提交财务报表，以使债权人随时掌握公司的财