养老服务机构安全改造和提升项目保险分析【范文】

泓域/养老服务机构安全改造和提升项目保险分析 养老服务机构安全改造和提升项目 保险分析 xxx（集团）有限公司 目录 一、 项目简介 3 二、 保险的定义和职能 7 三、 保险合同 12 四、 保险经纪人现状和基本理论 19 五、 保险经纪人的运作和监管 27 六、 公司概况 29 公司合并资产负债表主要数据 29 公司合并利润表主要数据 30 七、 产业环境分析 30 八、 社区养老服务的优势 31 九、 必要性分析 32 十、 投资估算及资金筹措 33 建设投资估算表 35 建设期利息估算表 36 流动资金估算表 37 总投资及构成一览表 38 项目投资计划与资金筹措一览表 39 十一、 经济效益 40 营业收入、税金及附加和增值税估算表 41 综合总成本费用估算表 42 利润及利润分配表 44 项目投资现金流量表 46 借款还本付息计划表 49 十二、 进度计划 50 项目实施进度计划一览表 50 一、 项目简介 （一）项目单位 项目单位：xxx（集团）有限公司 （二）项目建设地点 本期项目选址位于xx（以选址意见书为准），占地面积约10.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。 （三）建设规模 该项目总占地面积6667.00㎡（折合约10.00亩），预计场区规划总建筑面积12461.96㎡。其中：主体工程8076.33㎡，仓储工程2227.32㎡，行政办公及生活服务设施1442.93㎡，公共工程715.38㎡。 （四）项目建设进度 结合该项目建设的实际工作情况，xxx（集团）有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。 （五）项目提出的理由 1、不断提升技术研发实力是巩固行业地位的必要措施 公司长期积累已取得了较丰富的研发成果。随着研究领域的不断扩大，公司产品不断往精密化、智能化方向发展，投资项目的建设，将支持公司在相关领域投入更多的人力、物力和财力，进一步提升公司研发实力，加快产品开发速度，持续优化产品结构，满足行业发展和市场竞争的需求，巩固并增强公司在行业内的优势竞争地位，为建设国际一流的研发平台提供充实保障。 2、公司行业地位突出，项目具备实施基础 公司自成立之日起就专注于行业领域，已形成了包括自主研发、品牌、质量、管理等在内的一系列核心竞争优势，行业地位突出，为项目的实施提供了良好的条件。在生产方面，公司拥有良好生产管理基础，并且拥有国际先进的生产、检测设备；在技术研发方面，公司系国家高新技术企业，拥有省级企业技术中心，并与科研院所、高校保持着长期的合作关系，已形成了完善的研发体系和创新机制，具备进一步升级改造的条件；在营销网络建设方面，公司通过多年发展已建立了良好的营销服务体系，营销网络拓展具备可复制性。 引导社会力量投资建设和运营专业化的养护型、护理型、认知症障碍照护型、临终关怀型等功能型养老机构；实施普惠养老城企联动专项行动，支持社会力量重点发展面向中低收入群体的普惠型养老服务机构。 （六）建设投资估算 1、项目总投资构成分析 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资4736.15万元，其中：建设投资3605.79万元，占项目总投资的76.13%；建设期利息76.33万元，占项目总投资的1.61%；流动资金1054.03万元，占项目总投资的22.25%。 2、建设投资构成 本期项目建设投资3605.79万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用3136.11万元，工程建设其他费用366.33万元，预备费103.35万元。 （七）项目主要技术经济指标 1、财务效益分析 根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入9200.00万元，综合总成本费用7140.84万元，纳税总额954.59万元，净利润1508.06万元，财务内部收益率24.41%，财务净现值2372.45万元，全部投资回收期5.65年。 2、主要数据及技术指标表 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 6667.00 约10.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 12461.96 容积率1.87 1.2 基底面积 ㎡ 3866.86 建筑系数58.00% 1.3 投资强度 万元/亩 350.06 2 总投资 万元 4736.15 2.1 建设投资 万元 3605.79 2.1.1 工程费用 万元 3136.11 2.1.2 工程建设其他费用 万元 366.33 2.1.3 预备费 万元 103.35 2.2 建设期利息 万元 76.33 2.3 流动资金 万元 1054.03 3 资金筹措 万元 4736.15 3.1 自筹资金 万元 3178.34 3.2 银行贷款 万元 1557.81 4 营业收入 万元 9200.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 7140.84 "" 6 利润总额 万元 2010.75 "" 7 净利润 万元 1508.06 "" 8 所得税 万元 502.69 "" 9 增值税 万元 403.49 "" 10 税金及附加 万元 48.41 "" 11 纳税总额 万元 954.59 "" 12 工业增加值 万元 3155.81 "" 13 盈亏平衡点 万元 3310.74 产值 14 回收期 年 5.65 含建设期24个月 15 财务内部收益率 24.41% 所得税后 16 财务净现值 万元 2372.45 所得税后 二、 保险的定义和职能 保险是一种通过转移风险来对付风险的方法，自然风险管理的范围大于保险。在风险管理中讲保险，主要是从企业或家庭的角度来介绍保险，以及怎样购买保险。 1、保险的定义 现代保险学者一般从两方面来解释保险：从经济的角度上看，保险是分摊意外事故损失的一种财务安排，少数不幸成员的损失由包括受损者在内的所有成员分担；从法律角度来看，保险是保险人和投保人双方的合同安排，保险人同意赔偿损失或给付保险金给被保险人或收益人，保险合同就是保险单，投保人通过购买保险单把风险转移给保险人。这样的保险释义是比较完整的，因为它至少揭示了保险的三个最基本的特点：一是保险具有互助性质，这是就分摊损失而言：二是保险是一种合同行为，这是指保险双方订立合同：三是保险是对灾害事故损失进行经济补偿，这是保险的目的，也是保险合同的主要内容。《中华人民共和国保险法》（以下简称《保险法》）把保险的定义表述为：本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。 2、保险的职能 保险的基本职能可概述为用收取保险费的方法来分摊灾害事故损失，以实现经济补偿的目的。分摊损失和经济补偿是保险机制不可分割的两个方面。 （1）分摊损失或分担风险。保险是在特定风险损害发生时，在保险的有效期和保险合同约定的责任范围以及保险金额内，按其实际损失数额给予赔付。这种赔付原则使得已经存在的社会财富因灾害事故所致的实际损失在价值下得到补偿，在使用价值上得以恢复，从而使社会再生产过程得以连续进行。保险的补偿职能，只是对社会已有的财富进行再分配，而不能增加社会财富。因为从社会角度而言，个别遭受风险损害的被保险人所得，正是没有遭受损害的多数被保险人所失，它是由全体投保人给予的补偿。这种补偿既包括财产损失的补偿，又包括了责任损害的赔偿。 （2）经济补偿。财产保险与人身保险是两种性质完全不同的保险。由于人的价值是很难用货币来计价的，所以，人身保险是经过保险人和投保人双方约定进行给付的保险。因此，人身保险的职能不是损失补偿，而是经济给付。 分摊损失是实施补偿的前提和手段，实施补偿是分摊损失的目的。其补偿的范围主要有以下几个方面： ①投保人因灾害事故所遭受的财产损失。 ②投保人因灾害事故使自己身体遭受的伤亡或保险期满应结付的保险金。 ③投保人因灾害事故依法应付给他人的经济赔偿。 ④投保人因另方当事人不履行合同所蒙受的经济损失。 ③灾害事故发生后，投保人因施救保险标的所发生的一切费用。 除了以上基本职能，保险的职能还应加入运用资金（投资）和防灾防损，它们虽不是保险特有的职能，但它们是由保险机制的内在动力产生，并非是外部力量强加的。主要有如下派生职能： （1）防灾防损职能。防灾防损是风险管理的重要内容，由于保险的经营对象就是风险，因此，保险本身也是风险管理的一项重要措施。保险企业为了稳定经营，要对风险进行分析、预测和评估，看哪些风险可作为承保风险，哪些风险可以进行时空上的分散等，而人为的因素与风险转化为实现损失的发生概率具有相关性，因此，通过人为的事前预防，可以减少损失，由此，保险又派生了防灾防损的职能。而且，防灾防损作为保险业务操作的环节之一，始终贯穿在整个保险工作之中。 保险的经营从承保到理赔，要对风险进行识别、衡量和分析，因此，保险公司积累了大量的损失统计资料，其丰富的专业知识有利于开展防灾防损工作，进而履行其防灾防损的社会职责。 从保险自身的经营稳定和收益角度来讲，保险公司通过积极防灾防损，就可减少保险的风险损失，增强其财务的支付能力，并增加保险经营的收益。 保险公司加强防灾防损工作，就能积极有效地促进投保人的风险管理意识，从而促使其加强防灾防损工作。可见，防灾防损是保险的一个派生职能。 （2）融资职能。保险的融资职能，就是保险融通资金的职能或保险资金运用的职能。保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性，这就为保险人进行资金运用提供了可能。同时，保险人为了使保险经营稳定，必须壮大保险基金，这也要求保险人对保险资金进行运用。因此，保险又派生了融资的职能。而且，资金运用业务与承保业务并称为保险企业的两大支柱，保险融资的来源主要包括：资本金、总准备金或公积金、各项保险准备金以及未分配的盈余。保险融资的内容主要包括：银行存款、购买有价证券、购买不动产、各种贷款、委托信托公司投资、经管理机构批准的项目投资及公共投资、各种票据贴现等。 3、保险的代价 保险给社会带来很大效益，也使社会付出代价，但其社会效益大于代价，这些代价是社会为了获得保险效益而必须做出的一种牺牲。 （1）经营费用。保险公司的经营费用一般要占到保险费的20%，它包括销售、管理、工资、利润、税收等支出，投保人是以附加保费的形式缴付的。 （2）欺诈性索赔。由于道德危险因素的作用，保险有可能使某些人进行欺诈性索赔。最明显的例子是纵火造成的损失持续性增加。此外，有些人谎报自己的珍贵财产被窃，还有有组织的犯罪集团以得到保险公司赔偿为目的而盗窃汽车。 （3）对防损工作的疏忽。由于心理危险因素的作用，保险有可能使某些企业疏忽防损工作。心理危险因素比道德危险因素更具有广泛性，“躺在保险上睡觉”“着火不救”不乏其例，这要求在保险条款和费率上加以防范。 （4）漫天要价。保险使一些职业者索价过高。例如，在国外原告的律师在重大责任事故的诉讼案件中的索价经常超过原告的真实经济损失，又如，医生因病人有医疗保险而收取高额费用。 三、 保险合同 保险合同是投保人与保险人之间设立、变更、终止保险法律关系的协议。依照保险合同，投保人承担向保险人交纳保险费的义务，保