健康养老服务项目投资评估与管理（参考）

泓域/健康养老服务项目投资评估与管理 健康养老服务项目 投资评估与管理 目录 一、 产业环境分析 3 二、 养老服务发展趋势 3 三、 必要性分析 4 四、 公司基本情况 5 五、 技术条件评估概述 7 六、 生产建设条件评估概述 9 七、 项目建设环境影响评估 10 八、 项目厂址选择评估 17 九、 国民经济评价的程序 24 十、 国民经济评价的作用 25 十一、 环境影响评估的内容 27 十二、 环境影响与环境影响评估的目的与作用 34 十三、 建设规模的确定方法 35 十四、 项目建设规模的影响因素 39 十五、 投资项目市场评估的作用 41 十六、 投资项目市场评估的内容 43 十七、 投资估算 46 建设投资估算表 48 建设期利息估算表 49 流动资金估算表 50 总投资及构成一览表 51 项目投资计划与资金筹措一览表 53 十八、 经济效益 53 营业收入、税金及附加和增值税估算表 54 综合总成本费用估算表 55 利润及利润分配表 57 项目投资现金流量表 59 借款还本付息计划表 62 十九、 进度计划方案 63 项目实施进度计划一览表 63 一、 产业环境分析 总体判断，宁波“十三五”将进入从工业主导发展向服务经济带动升级、从城镇化快速发展向质量提升转变、从资源要素投入驱动向全面创新驱动转型的阶段，加快创新转型比以往任何时候都更为迫切。 二、 养老服务发展趋势 由于中国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，老龄化进程呈现加快趋势。养老产业的潜在需求取决于人口老龄化的进程，老龄化加速养老产业的需求释放。随着未来5-10年建国后第二次婴儿潮一代逐渐进入老年，中国老龄化进程将会进一步加速，养儿防老的家庭模式愈发难以维系，养老产业将迎来快速发展的黄金阶段。随着国家养老制度的不断完善以及经济水平的发展，中国老年人的消费能力在不断的提升。此外，老年人的消费观正发生转变，现在的开放老年人正在逐步抛弃为了下一代，自己无所谓的传统观念，开始朝着向健康、养生、积极、进取、乐观的思维转变。老年用品市场将会发展得越来越迅速。 由于中国传统孝文化，老人们不愿意离开家养老，居家养老仍将是未来主流的养老模式，提供老年人最关注日常护理、慢性病管理、照顾陪伴、健康教育等的养老企业将最为符合当前迫切的服务需求。互联网+的养老公司面对的居家养老服务蓝海市场未来弹性会更大。此外由于居家养老的老人需要医疗、健康、家政等服务，未来对养老护理人才的需求很大，布局医疗器械、康复器械、远程医疗以及护理培训等领域的公司未来具有较大的成长空间。在信息技术持续给社会各领域带来深刻变革的时代，利用信息技术优化养老资源配置，创新养老服务模式是对养老困境的。失能、痴呆等无自理能力，以及需康复治疗和日常护理的老年人是机构养老的刚需。随着中国老龄化加速，失能老人比重也将持续增加。 三、 必要性分析 1、现有产能已无法满足公司业务发展需求 作为行业的领先企业，公司已建立良好的品牌形象和较高的市场知名度，产品销售形势良好，产销率超过 100%。预计未来几年公司的销售规模仍将保持快速增长。 随着业务发展，公司现有厂房、设备资源已不能满足不断增长的市场需求。公司通过优化生产流程、强化管理等手段，不断挖掘产能潜力，但仍难以从根本上缓解产能不足问题。通过本次项目的建设，公司将有效克服产能不足对公司发展的制约，为公司把握市场机遇奠定基础。 2、公司产品结构升级的需要 随着制造业智能化、自动化产业升级，公司产品的性能也需要不断优化升级。公司只有以技术创新和市场开发为驱动，不断研发新产品，提升产品精密化程度，将产品质量水平提升到同类产品的领先水准，提高生产的灵活性和适应性，契合关键零部件国产化的需求，才能在与国外企业的竞争中获得优势，保持公司在领域的国内领先地位。 四、 公司基本情况 （一）公司简介 当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、《中国制造2025》、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势，利用好国际国内两个市场、两种资源，抓住发展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。 展望未来，公司将围绕企业发展目标的实现，在“梦想、责任、忠诚、一流”核心价值观的指引下，围绕业务体系、管控体系和人才队伍体系重塑，推动体制机制改革和管理及业务模式的创新，加强团队能力建设，提升核心竞争力，努力把公司打造成为国内一流的供应链管理平台。 （二）核心人员介绍 1、段xx，1974年出生，研究生学历。2002年6月至2006年8月就职于xxx有限责任公司；2006年8月至2011年3月，任xxx有限责任公司销售部副经理。2011年3月至今历任公司监事、销售部副部长、部长；2019年8月至今任公司监事会主席。 2、张xx，中国国籍，1976年出生，本科学历。2003年5月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司执行董事、总经理；2004年4月至2011年9月任xxx有限责任公司执行董事、总经理。2018年3月起至今任公司董事长、总经理。 3、潘xx，中国国籍，1978年出生，本科学历，中国注册会计师。2015年9月至今任xxx有限公司董事、2015年9月至今任xxx有限公司董事。2019年1月至今任公司独立董事。 4、罗xx，中国国籍，无永久境外居留权，1959年出生，大专学历，高级工程师职称。2003年2月至2004年7月在xxx股份有限公司兼任技术顾问；2004年8月至2011年3月任xxx有限责任公司总工程师。2018年3月至今任公司董事、副总经理、总工程师。 5、许xx，中国国籍，无永久境外居留权，1971年出生，本科学历，中级会计师职称。2002年6月至2011年4月任xxx有限责任公司董事。2003年11月至2011年3月任xxx有限责任公司财务经理。2017年3月至今任公司董事、副总经理、财务总监。 五、 技术条件评估概述 （一）技术条件评估的含义 项目技术条件评估是可行性研究中的重要环节，是进行项目经济效益评价的前提条件。具体而言，项目技术条件评估是对投资项目所采取的生产工艺、选用的设备及技术措施等技术方案和设计方案进行的分析评价。在项目评估中，在项目建设必要性和生产建设条件评估的基础上，我们必须对项目的技术方案和设计方案进行分析、评价，才能达到保证产品质量，提高劳动生产率，增强项目产品在市场上的竞争能力，确保项目效益实现的目的。需要注意的是，项目技术条件评估是在项目可行性研究的基础上，客观、公正地进一步审查、分析与评价可行性研究报告推荐的技术方案和设计方案的可靠性和合理性，而不是对可行性研究的简单重复，更不是代替设计单位或咨询部门为项目所做的方案论证。 （二）技术条件评估的相关概念 1、技术 技术是系统的科学知识、成熟的实践经验和操作技艺综合在一起形成的一种从事生产的专门学问和技能、为实现一定目标所选择的工艺技术方法，以及为落实工艺技术方法而采用的物质手段。它包括三个方面的内容：为完成某种目的的科学知识和技能，为实现一定目标所选择的工艺技术方法，为落实工艺技术方法而采取的物质手段。按表现形式技术可分为有形技术（如工艺图纸、厂房设备等）和无形技术（如人的知识、经验、技能等）。 2、技术条件 技术条件主要是指以项目工艺技术和设备为基础的技术方案及其与它相适应的设计方案。 3、技术条件评估 技术条件评估是一种技术政策研究，系统地考察了一种技术的引人扩散可能产生的社会影响，尤其是那些非预期的、间接的、滞后的负面效果。技术评估的目的是趋利避害。一个投资项目的经济效益和社会效益都是在既定的项目设计、工艺、设备方案等前提下取得的。因此，只有在技术上被认为是可行的投资项目，我们才有必要进行财务评价和国民经济评价。 （三）技术条件评估的主要内容 技术条件评估包括技术总体评估、工艺方案及设备条件评估、软技术条件评估、工程设计方案评估等。 六、 生产建设条件评估概述 （一）生产建设条件评估的必要性 一个投资项目在经过建设必要性评估之后，对必要性能否成为现实，即项目实施的可能性，还需进一步研究并加以论证。对项目生产建设条件进行评估，实际上就是对项目实施的可能性进行预评。生产建设条件评估在项目评估中占有极其重要的地位。首先，项目生产建设条件评估可以验证投资项目生产规模与产品方案的可能性与合理性；其次，做好项目生产建设条件审查、分析和评价工作，对缩短建设工期、降低工程造价、保证项目顺利建成、投产和正常生产经营、充分发挥设计生产能力、提高投资效益都起着十分重要的促进作用。因此，生产建设条件评估对于项目建设和生产经营是十分必要的。 （二）生产建设条件评估的主要内容 投资项目的生产建设条件评估，是审查、分析和评价拟建项目是否具备建设施工条件和生产经营条件，即对项目能否顺利建成、能否投产和项目投产后能否顺利生产经营的可靠性进行的技术经济论证工作。对于不同的项目来说，其性质、类型及生产规模的不同都决定了其对生产建设条件有不同的需求。因此，针对每个具体的项目，我们应依据一定的评价标准从各个方面分析评估其生产建设条件是否满足需求。 项目的生产条件的评估包括自然资源条件评估、原材料供应条件评估、燃料及动力供应条件评估、交通运输和通信条件评估、外部协作配套条件评估及劳动力资源条件评估。项目的建设条件评估包括项目的厂址条件评估、环境影响评估、安全防护条件评估。 七、 项目建设环境影响评估 环境问题已经成为当前人类社会面临的最严重的问题之一，关系经济社会是否能够持续健康发展。目前，许多工业发达国家已经将环境保护措施由事后处理型升级到事前预防型。我国自2002年首次将环境影响评估纳入法律体系，已经不断顾发和修订了多部相关法律法规，至今，我国已形成比较完整的建设项目环境影响法律法规体系。 环境影响评估是管理环境的一种有效手段。由于企业和政府进行的生产建设活动不可避免地会对环境造成不同程度的破坏，我们需要在这些生产建设活动开始前对其可能产生的影响及消除、减缓这些不良影响的措施有效性进行分析、预测、评价及跟踪监测，最大限度地保证环境污染影响最小化。 （一）环境影响评估程序 对投资项目的环境影响进行评估时，我们应按照如下步骤依次展开： （1）分析投资项目可能造成环境污染的因素； （2）分析投资项目可能对环境造成的影响； （3）评估投资项目预计采取的环境保护措施； （4）分析投资项目环境影响的经济损益； （5）编制环境影响报告书。 （二）投资项目环境污染因素 从环境污染的影响对象来看，环境污染主要分为自然环境污染和社会环境污染两个方面。自然环境污染主要是指人类社会生活对空气、土壤、河流和森林等自然资源形成的不可改变或有害的破坏；而社会环境污染主要是指人类社会活动形成的城市膨胀、交通拥挤、垃圾堆积等影响人类健康发展的问题。 1、自然环境污染 在投资项目的建设、生产及后续经营的整个生命周期内都有可能造成环境污染，总体来看大部分都是对自然环境造成的污染。 （1）投资项目建成以后在生产过程中投入物带