真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理综合练习试卷B卷附答案

真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理综真题精选附答案房地产估价师之开发经营与管理综合练习试卷合练习试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40m2，总建筑面积为 6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/m2，每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800 B.2040 C.2100 D.2380【答案】C 2、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法【答案】B 3、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法【答案】A 4、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】B 5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】B 6、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.交通方便性 B.声望或形象 C.位置 D.建筑形式【答案】C 7、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A 8、一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%25%B.25%35%C.35%45%D.45%50%【答案】C 9、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表 B.利润表 C.项目总投资估算表 D.资产负债表【答案】C 10、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850 元，月利率为 0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D 11、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】A 12、某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%，当通货膨胀为 3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D 13、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入 B.净经营收入 C.潜在毛收入 D.税后现金流量【答案】A 14、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法【答案】B 15、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。A.资本金-借贷资金-预租售收入 B.预租售收入-资本金-借贷资金 C.借贷资金-预租售收入-资本金 D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】D 16、高尔夫球场属于（）。A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业【答案】B 17、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量【答案】B 18、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率【答案】D 19、工业建筑设计的评价指标不包括（）。A.土地利用系数 B.厂房展开面积 C.厂房有效面积与建筑面积比 D.单位面积造价【答案】A 20、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D 21、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 22、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率【答案】D 23、某宗土地面积为 10000m2，土地单位价格为 800 元/m2，最高容积率为 2，固定费用为 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000 B.12000 C.180000 D.15000【答案】A 24、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C 25、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】D 26、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销 B.差异性营销 C.定制性营销 D.集中性营销【答案】B 27、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表 B.财务计划现金流量表 C.利润表 D.借款还本付息表【答案】D 28、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为()元。A.1655.33 B.1719.43 C.1743.69 D.2149.29【答案】B 29、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 1000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C 30、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 31、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】A 32、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.以上说法都不正确【答案】C 33、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 34、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大 B.越小 C.没有关系 D.无法判断【答案】A 35、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证 B.建设用地规划许可证 C.国有建设用地使用出让合同 D.商品房买卖合同【答案】B 36、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 37、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B 38、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费【答案】C 39、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】A 40、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争 B.寡头垄断 C.垄断 D.竞争【答案】A 41、对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿 B.不包含对通货膨胀的补偿 C.没有实际意义 D.不能直接用于财务评价【答案】B 42、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力 B.零售商需要的服务 C.零售商业物业的组合与位置分配 D.零售商的声誉【答案】D 43、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法 B.多因素敏感性分析方法 C.概率分析方法 D.盈亏平衡分析方法【答案】B 44、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小 B.越大 C.无法判断 D.不存在关系【答案】B 45、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D 46、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险 B.收益现金流风险 C.持有期风险 D.时间风险【答案】B 47、某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入2010 年继续施工的面积为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市2010 年商品住房新开工面积是（）万 m2。A.500 B.700 C.800 D.1000【答案】A 48、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额内部收益率法 D.费用现值法【答案】B 49、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用 A.健脾丸 B.桃核承气汤 C.肥儿丸 D.补中益气汤 E.黄土汤【答案】A 50、银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36【答案】A 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性 B.可接受性 C.时效性 D.参与性 E.经济性【答案】ABC 2、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如（）等。