试卷复习2022年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷B卷(含答案)

试卷复习试卷复习 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法强年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷化训练试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D 2、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异【答案】C 3、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产【答案】D 4、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 5、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 6、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动 D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D 7、收益法是以（）为基础的。A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】D 8、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极”是指 A.四八 B.五八 C.六八 D.七八【答案】D 9、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】C 10、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 11、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】C 12、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定【答案】A 13、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税【答案】B 14、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 15、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 16、某套 200m2、单价 4000 元/m2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00【答案】B 17、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在【答案】A 18、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况【答案】B 19、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5【答案】D 20、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 21、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 22、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为 0.5 年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5 年，开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87【答案】B 23、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】C 24、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A 25、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 26、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 27、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D 28、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A 29、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 30、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000 B.5000 C.6000 D.9000【答案】C 31、下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路【答案】A 32、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值【答案】C 33、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】A 34、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为 5 层时，预期投资利润率为4.36%；在 520 层时，每增高一层，投资利润率上升 0.18%；而在 2030 层时，每增高一层，投资利润率下降 0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5 B.20 C.30 D.31【答案】B 35、路线价法本质上是一种（）。A.长期趋势法 B.成本法 C.比较法 D.收益法【答案】C 36、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A 37、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】B 38、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 39、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权【答案】A 40、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建成本【答案】A 41、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况【答案】B 42、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 43、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地，地价为 2500 元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m2，残值 50 元/m2。则该地块总价为（）万元。A.98 B.52 C.54 D.103【答案】A 44、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是 A.孙络 B.别络 C.经别 D.经筋【答案】D 45、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位 B.交通 C.环境景观 D.外部配套设施【答案】A 46、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50 C.50 D.100【答案】B 47、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 48、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40 B.42 C.48 D.50【答案】C 49、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890 B.5976 C.6053 D.6135【答案】B 50、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评