试卷复习2023年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题库考前复习含答案

试卷复习试卷复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法年房地产估价师之估价原理与方法高高分通关题库考前复习含答案分通关题库考前复习含答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】C 2、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40【答案】C 3、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免【答案】D 4、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A 5、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 6、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667 B.1333 C.1000 D.500【答案】C 7、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 8、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响【答案】A 9、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法 B.累加法 C.市场提取法 D.对比法【答案】C 10、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法 B.平滑法 C.指数加权法 D.市场法【答案】D 11、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减【答案】B 12、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.86【答案】C 13、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D 14、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 15、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 16、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】C 17、某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地，楼面地价为 800 元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格 3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824 B.924 C.844 D.944【答案】A 18、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15 B.16 C.17 D.30【答案】B 19、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 20、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】A 21、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 22、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 23、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位【答案】D 24、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 25、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2 B.1200 元/m2 C.1000 元/m2 D.1500 元/m2【答案】B 26、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】B 27、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】D 28、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221 B.3767 C.3041 D.3500【答案】C 29、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】D 30、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 31、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C 32、收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D 33、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 34、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 35、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D 36、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.275 C.315 D.345【答案】D 37、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】D 38、下列关于血热的叙述不正确的是 A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减 B.为血分有热，血行加速的病理状态 C.病因为邪热人血或五志过极化火 D.病机主要以实为主【答案】A 39、薛雪的著作是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】B 40、在评估期房价格时，（）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态 B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】D 41、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高【答案】A 42、（）年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192 号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001 B.2002 C.2003 D.2005【答案】B 43、足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街【答案】D 44、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价 B.房地产征收补偿估价 C.房地产转让估价 D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】D 45、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 46、某仓库房地产土地面积为 1000m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为