全真模拟考试试卷B卷含答案房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）

全真模拟考试试卷全真模拟考试试卷 B B 卷含答案房地产估价师之估价卷含答案房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）原理与方法题库附答案（典型题）单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】A 2、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产【答案】B 3、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 4、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。A.低于 B.等于 C.接近 D.高于【答案】D 5、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整【答案】C 6、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%，则其 2010 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1美元6.67 元人民币。A.6376 B.6408 C.6519 D.6552【答案】B 7、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 8、下列表述中不正确的是（）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】D 9、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 10、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A 11、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 12、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C 13、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 14、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2 B.1200 元/m2 C.1000 元/m2 D.1500 元/m2【答案】B 15、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者【答案】D 16、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C 17、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 18、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 19、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理 B.替代原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 20、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 21、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况【答案】B 22、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】B 23、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴【答案】B 24、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 25、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 26、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定 B.征收人与被征收人的口头约定 C.被征收人的要求 D.征收人的要求【答案】A 27、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高 B.偏低 C.不高不低 D.无法确定【答案】B 28、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69【答案】B 29、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有 A.气滞 B.气逆 C.气闭 D.气陷【答案】D 30、某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/m2，该类房地产 2013 年 3月至 10 月的环比价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13【答案】A 31、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧【答案】A 32、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00【答案】C 33、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】D 34、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】D 35、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 36、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为 B.要求抵押人恢复抵押房地产价值 C.提供与减少的价值相应的担保 D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】A 37、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12 B.25 C.27 D.40【答案】B 38、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产【答案】B 39、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000【答案】C 40、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。A.实物分割 B.拍卖分割 C.折价分割 D.变卖分割【答案】A 41、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值 B.保存价值 C.重大经济价值 D.历史价值【答案】D 42、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若 f 年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C 43、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权【答案】C 44、某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的价格为4200 元/m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为3000 元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340 B.3780 C.4140 D.5220【答案】B 45、手三阳经行于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】A 46、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006 年 5 月 24 日国办发200637 号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1 年 B.2 年 C.3 年 D.5 年【答案】C 47、某宗房地产的用地通过有偿