强化训练试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷A卷附答案

强化训练试卷强化训练试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷与方法过关检测试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D 2、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 3、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制 B.房地产使用管制 C.房地产权利的设立和行使的限制 D.房地产相邻关系的限制【答案】B 4、某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 1.5 亿元/km2。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%。银行贷款年利息为 8%，该土地的投资利息为（）元/m2。A.50.02 B.103.22 C.109.63 D.114.82【答案】B 5、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 6、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为 0.5 年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5 年，开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87【答案】B 7、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润【答案】D 8、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的 a 的取值范围应当是（）。A.a18 B.0a1 C.a0 D.0a1【答案】B 9、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降【答案】A 10、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 11、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。A.平均数 B.中位数 C.众数 D.最高或最低值法【答案】B 12、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 13、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性【答案】C 14、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格【答案】B 15、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限【答案】A 16、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 17、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于 B.小于 C.等于 D.其他【答案】A 18、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B 19、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 20、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 21、滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴【答案】A 22、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛【答案】C 23、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】A 24、下列不属于心与肾之间关系的是 A.水火既济 B.精神互用 C.君相安位 D.精血同源【答案】D 25、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 26、有一宗房地产交易实例，其成交总价为 40 万元，其中首付 10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为 0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。A.37.91 B.38.25 C.38.42 D.50.00【答案】C 27、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位 B.权益 C.实物和权益 D.区位【答案】D 28、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】C 29、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 30、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 31、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 32、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（）A.下降；上涨 B.下降；不变 C.上升；下降 D.上升；上涨【答案】D 33、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 34、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 35、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 36、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 37、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】B 38、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 39、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 40、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权【答案】A 41、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低【答案】A 42、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况【答案】C 43、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】A 44、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 45、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 46、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央【答案】C 47、肝“五声”归属于 A.呼 B.笑 C.歌 D.哭【答案】A 48、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 49、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 50、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明 B.估价假设和限制条件 C.估价特殊说明 D.估价技术报告 E.估价结果报告【答案】ABD 2、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本 B.应采用实际成本，而不是客观成本 C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD 3、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 C.一个公平交易的房地产信息资料库 D.一个公平竞争的市场环境 E.