自我检测试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案

自我检测试卷自我检测试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷与方法真题练习试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧【答案】C 2、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 3、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81【答案】B 4、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 5、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 6、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】D 7、某写字楼的土地成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67【答案】D 8、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 9、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和6%，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57【答案】D 10、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 11、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理 B.有根有据 C.基础相当 D.相互可比【答案】D 12、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 13、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018 B.3020 C.3144 D.3050【答案】B 14、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 15、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 16、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 17、在估价相关国际组织中，FIG 是指（）。A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】C 18、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 19、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 20、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理 B.有根有据 C.基础相当 D.相互可比【答案】D 21、某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 22、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 23、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】D 24、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和6%，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.57【答案】D 25、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890 B.5976 C.6053 D.6135【答案】B 26、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法 B.平滑法 C.指数加权法 D.市场法【答案】D 27、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 28、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 29、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 30、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。A.增价 B.减价 C.不变 D.相对比例的调整【答案】A 31、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 32、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路【答案】B 33、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】A 34、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】C 35、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】C 36、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】B 37、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低【答案】A 38、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D 39、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3792.93【答案】B 40、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则【答案】C 41、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 42、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 43、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400 B.450 C.500 D.540【答案】A 44、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程【答案】A 45、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 46、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 47、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法【答案】B 48、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 49、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 50、某房地产估价机构向委托人甲出具了估