基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷B卷附答案

基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷管理能力测试试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、如国家债券的收益率为 9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14，整个投资市场的平均收益率为 18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B 2、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款 B.商业房地产抵押贷款 C.维修基金 D.在建工程抵押贷款【答案】C 3、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43【答案】C 4、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同 B.现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同 C.现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同 D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A 5、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C 6、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为 I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.I3I2I1 B.I2I3I1 C.I1I3I2 D.I1I2I3【答案】D 7、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系 B.房地产资产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.家庭收入水平【答案】C 8、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用 A.加味香苏散 B.麻黄汤 C.九味羌活汤 D.升麻葛根汤【答案】A 9、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 700 万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0 B.38.5 C.105.0 D.23.6【答案】B 10、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策【答案】A 11、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）。A.对工程采用的配套设备进行检验 B.确立有关质量文件的档案制度 C.对原材料的检验 D.控制工程变更【答案】D 12、某承租人的基础租金为 15 万元/月，其营业额的 8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 250 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20 B.21 C.35 D.50【答案】A 13、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为()元。A.1655.33 B.1719.43 C.1743.69 D.2149.29【答案】B 14、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托 B.调查研究 C.方案选择和优化 D.编制可行性研究报告【答案】C 15、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想 B.项目可行性研究 C.细化投资设想 D.寻找和筛选投资机会【答案】B 16、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为 3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B 17、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构 B.供求结构 C.投资结构 D.租买结构【答案】B 18、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C 19、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.政府投资、非营利机构投资 D.企业投资和个人投资【答案】C 20、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B 21、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金。当租户的月营业额为 180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2 B.15.9 C.19.5 D.20.4【答案】B 22、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格【答案】B 23、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨 1 倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A 24、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 25、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 26、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表 B.利润表 C.项目总投资估算表 D.资产负债表【答案】C 27、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府 B.物业管理机构 C.业主 D.租户【答案】C 28、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 29、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】D 30、物业甲为写字楼项目，2016 年末价值为 1000 万元，预计 2017 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2016 年末价值为 1000 万元，2017 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 31、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性【答案】B 32、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析 B.市场占有率分析 C.估计项目市场占有率 D.估算项目吸纳量【答案】A 33、当计息周期小于 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是()。A.ir B.ir C.ir D.i1+r【答案】B 34、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】B 35、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A 36、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 37、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D 38、酸枣仁的药物组成不包括 A.酸枣仁 B.贝母 C.茯苓 D.川芎【答案】B 39、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目 B.代理成交额有多少 C.人员素质 D.代理的成功率有多大【答案】D 40、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 41、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82 B.3451.83 C.5089.01 D.6666.37【答案】B 42、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】D 43、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用【答案】D 44、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低利润水平 D.最高土地取得价格【答案】C 45、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.设计方案审查意见 C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证【答案】A 46、房屋开