基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理通关考试题库带答案解析

基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与基础试题库和答案要点房地产估价师之开发经营与管理通关考试题库带答案解析管理通关考试题库带答案解析 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化 B.人员差别化 C.服务差别化 D.产品差别化【答案】D 2、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D 3、某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05【答案】C 4、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.成本利润率 D.资本金净利润率【答案】C 5、某市 2013 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1 年 B.2 年 C.1 个月 D.2 个月【答案】B 6、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容【答案】B 7、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】D 8、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比 B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于 1 C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A 9、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管 B.镀锌钢管 C.焊接钢管 D.无缝钢管【答案】A 10、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差【答案】B 11、甲公司本月 1 日所欠乙厂材料款 50000 元到期，从银行借入 3 个月的短期借款 50000 元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。A.借：银行存款 50000 元 B.贷：供应期借款 50000 元 C.借：应付账款 50000 元 D.借：短期借款 50000 元【答案】D 12、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 13、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元 B.2000 元 C.6250 元 D.8929 元【答案】A 14、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥 B.相互独立 C.相互关联 D.互补【答案】B 15、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】A 16、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A.3 个以上 B.510 个 C.5 个以上 D.310 个【答案】A 17、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体【答案】C 18、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费 B.销售费用 C.促销费用 D.不可预见费用【答案】B 19、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A 20、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A 21、下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售 B.购买-持有出租-出售 C.开发-持有出租-出售 D.购买-更新改造-出租-出售【答案】A 22、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D 23、（）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载【答案】D 24、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益 B.显示房地产市场供应变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B 25、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位【答案】D 26、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D 27、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析 B.市场占有率分析 C.估计项目市场占有率 D.估算项目吸纳量【答案】A 28、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载【答案】C 29、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率 D.社会折现率【答案】C 30、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 31、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2【答案】C 32、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】B 33、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价 B.工程量清单由招标人编制 C.工程计价依据是各种定额 D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C 34、某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49 B.678.22 C.779.14 D.804.73【答案】D 35、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D 36、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92【答案】D 37、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17 B.710 C.714 D.1520【答案】C 38、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B 39、某店铺的购买价格为 60 万元，购买者用现金支付 20 万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1 D.23.1%【答案】C 40、某笔储蓄存款的存款额为 1000 元，年利率为 12%，期限为 1 年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A.3.5 B.4.5 C.5.5 D.6.5【答案】C 41、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】A 42、小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金【答案】A 43、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升 B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升 C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降 D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B 44、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益 B.获取房地产未来收益 C.直接从事房地产开发经营活动 D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B 45、某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 770 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0 B.92.4 C.60.0 D.98.0【答案】B 46、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租 B.自营 C.经营 D.销售【答案】D 47、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业 B.进入稳定期的优质收益性物业 C.未进入稳定期的收益性物业 D.机会型房地产投资【答案】B 48、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值 B.自有资金 C.长期借款 D.净转售收入【答案】B 49、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好 B.分散偏好 C.集群偏好 D.自然细分市场【答案】A 50、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】B 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）。A.定额计价以直接费单价为基础 B.定额计价以综合单价为基础 C.定额计价是分部分项工程的不完全价格 D.定额计价是分部分项工程的完全价格 E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】AC 2、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。A.最合理 B.最乐观 C.最可能 D.最悲观 E 最公平【答案】BCD 3、当房地产开发经营公司开发或投资一个