题库复习2022年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷(含答案)

题库复习题库复习 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法每年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷日一练试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 2、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 3、某旧住宅的重置成本为 40 万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为 3 万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为 6 万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为 4 万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9 B.13 C.10 D.7【答案】B 4、在建工程一般不适用于（）估价。A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.假设开发法【答案】B 5、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 6、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（）A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升【答案】C 7、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论【答案】C 8、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 9、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 10、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】C 11、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 12、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取 B.主动接受 C.被动争取 D.被动接受【答案】A 13、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】A 14、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 15、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况【答案】B 16、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小【答案】B 17、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B 18、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 19、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果【答案】D 20、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 21、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而异【答案】A 22、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 23、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 24、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】A 25、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B 26、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定【答案】C 27、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 28、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 29、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元 B.25 万元 C.40 万元 D.30 万元【答案】C 30、足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街【答案】D 31、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】B 32、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】B 33、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 34、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法 B.标准价调整法 C.多元回归分析法 D.损失资本化法【答案】B 35、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】A 36、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 37、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 38、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉【答案】A 39、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程【答案】C 40、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 41、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 42、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于 A.喜则气缓 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 43、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 44、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07【答案】D 45、某宗房地产 2013 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.29 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%。则其在 2013 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币（2013 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.12 元人民币）。A.6043 B.5879 C.6290 D.6120【答案】B 46、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C 47、某市 A 房地产开发公司征收 B 村的 100 亩农田，该项目涉及 B 村农业人口50 户，180 人，据查征收前，B 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元亩。按照规定，A 房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100【答案】C 48、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则【答案】C 49、当新房地产的价值减