押题练习试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷B卷附答案

押题练习试卷押题练习试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法真题练习试卷与方法真题练习试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据【答案】D 2、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】A 3、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的 B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的 C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的 D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】D 4、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 5、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物 B.土地 C.房地 D.土地及其附着物【答案】D 6、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候【答案】A 7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 8、某市 A 房地产开发公司征收 B 村的 100 亩农田，该项目涉及 B 村农业人口50 户，180 人，据查征收前，B 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元亩。按照规定，A 房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60 B.30，80 C.60，100 D.80，100【答案】C 9、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】D 10、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗【答案】A 11、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利【答案】D 12、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 13、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 14、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 15、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 16、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】D 17、某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年5 月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006 年 5 月 30 日 B.现在 C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】A 18、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000【答案】C 19、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 20、黑睛由何脏之精气上注濡养 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】B 21、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人【答案】D 22、路线价法本质上是一种（）。A.长期趋势法 B.成本法 C.比较法 D.收益法【答案】C 23、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 24、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 25、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格【答案】C 26、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产【答案】D 27、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 28、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 29、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期【答案】A 30、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 31、下列关于奇经八脉的描述正确的是 A.冲脉为十二经之海 B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用 C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经 D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】A 32、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 33、通常把比较法测算出的价值称为（）。A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 34、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D 35、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 36、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A 37、下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.【答案】B 38、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 39、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为 50 万元和 70 万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为 150 万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.050 B.5065 C.5080 D.62.5150【答案】C 40、某套住宅建筑面积为 100m2，可使用面积为 80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392【答案】C 41、某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 2.5 年，建成后的建筑面积为 11000m2，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7%，折现率为 10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752 B.3806 C.4128 D.4830【答案】A 42、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】A 43、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法【答案】D 44、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的 B.房地产自身状况会发生变化 C.必须确定一个价值所对应的时间 D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】A 45、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72【答案】D 46、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B