押题练习试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)

押题练习试卷押题练习试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理通关题库与管理通关题库(附答案附答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性【答案】C 2、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房【答案】B 3、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50 B.721.00 C.724.50 D.735.00【答案】C 4、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意 A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积 C.健脾开胃 D.和胃调中【答案】A 5、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险 B.收益现金流风险 C.持有期风险 D.时间风险【答案】B 6、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益 B.获取房地产未来收益 C.直接从事房地产开发经营活动 D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B 7、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费 C.摊销费 D.修理费【答案】D 8、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】A 9、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D 10、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0 B.24.0 C.25.6 D.26.0【答案】D 11、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择【答案】B 12、下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】B 13、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 14、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A.满足购买者使用要求 B.购买者支付能力 C.物业预期收益 D.物业用途【答案】C 15、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。A.上年的 6 月 1 日起至 5 月 31 日 B.上年的 8 月 1 日起至 7 月 31 日 C.每年的 1 月 1 日起至 12 月 31 日 D.每年的 6 月 1 日起至下年的 5 月 31 日【答案】C 16、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B 17、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率【答案】A 18、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 19、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法【答案】B 20、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率 B.降低抵押贷款利率 C.降低首期付款比例 D.通货膨胀率上升【答案】A 21、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入 B.销售利润率销售利润/总开发价值 C.销售利润率销售利润/总开发成本 D.销售利润率销售利润/项目总投资【答案】A 22、如国家债券的收益率为 9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14，整个投资市场的平均收益率为 18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B 23、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A.准备期 B.建造期 C.销售期 D.经营期【答案】D 24、某企业总资产为 150 万元，负债 30 万元，资本公积 10 万元，留存收益 10万元，盈余公积 5 万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95 B.100 C.120 D.175【答案】B 25、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2【答案】C 26、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.过度放贷【答案】C 27、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积【答案】D 28、某房地产投资项目的名义收益率为 12%，若通货膨胀率为 3%，银行贷款年利率为 7%，一年期存款利率为 3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%【答案】C 29、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析 B.平衡能力分析 C.盈利能力分析 D.营运能力分析【答案】B 30、假设某房产限差为 120m2，则其中误差为（）m2。A.30 B.60 C.90 D.120【答案】B 31、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】C 32、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.内部收益率法【答案】B 33、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 34、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 35、与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本【答案】A 36、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积【答案】D 37、某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350 B.2937.5 C.3250 D.4062.5【答案】A 38、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和 C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C 39、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A 40、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 41、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 42、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。A.投资机会 B.初步可行性 C.详细可行性 D.项目的评估和决策【答案】A 43、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力【答案】A 44、某市 2016 年商品住宅新开工面积为 600 万平方米，竣工面积为 400 万平方米，2015 年底未完工并继续施工的商品住宅面积为 200 万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0【答案】D 45、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析 B.项目招标 C.工程建设 D.项目租售【答案】A 46、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的（）资料。A.一手 B.二手 C.原始 D.基础【答案】A 47、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（）。A.特等 B.甲等 C.乙等 D.丙等【答案】D 48、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】B 49、某企业 12 月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款 70 万元，长期投资 100 万元，短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应付票据和应付账款 110 万元，应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C 50、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析【答案】B 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择 B.宣传手段选择 C.租售进度安排 D.广告设计及安排 E 租售价格确定【答案】AC 2、房地产企业债务融资的主要资金来源有()。A.上市 B.增发新股 C.发行企业债券 D.住房抵押贷款 E 信用贷款【答案】CD 3、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法 B.费用现值比较法 C.等额年值法 D.费用年值比较法 E