强化训练试卷B卷附答案房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案

强化训练试卷强化训练试卷 B B 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷与管理考前冲刺模拟试卷 B B 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B 2、阴疽，治疗常用 A.四妙勇安汤 B.阳和汤 C.吴茱萸汤 D.当归四逆汤【答案】B 3、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性 B.可逆性 C.负担性 D.流通性【答案】A 4、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数【答案】A 5、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 6、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.市场供求风险【答案】B 7、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 8、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D 9、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D 10、下列市盈率的表达式中，正确的是（）A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流【答案】B 11、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】D 12、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】D 13、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 14、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置【答案】D 15、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式【答案】B 16、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施 D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】D 17、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率 MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 18、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 19、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】A 20、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场【答案】D 21、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B 22、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素 B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布 C.选择概率分析使用的财务评价指标 D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】B 23、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资 B.抵押贷款还本利息 C.办公费 D.保险费【答案】B 24、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价【答案】D 25、治疗甘温除热的代表方是 A.参苓白术散 B.补中益气汤 C.六君子汤 D.香砂六君子汤【答案】B 26、固经丸中香附的功用 A.调气活血 B.疏肝理气 C.行气养血 D.疏肝养血【答案】A 27、高尔夫球场属于（）。A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业【答案】B 28、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.全面覆盖 D.市场集中化【答案】B 29、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理 B.变动资产管理 C.房地产投资组合管理 D.投资管理【答案】C 30、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样 B.随机抽样 C.估计抽样 D.定额抽样【答案】A 31、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层 B.信念和态度 C.生活方式 D.经济状况【答案】A 32、某单位以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D 33、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 34、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降 30%、成本上升 60%时，开发利润（税前）为 0；乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目 B.乙项目强于甲项目 C.甲项目与乙项目一样强 D.不能确定哪个项目强【答案】A 35、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。A.地域分析与选择 B.具体地点的分析与选择 C.开发内容和规模的分析与选择 D.开发时机的分析与选择【答案】B 36、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 37、混凝土的主要性质是（）。A.水灰比 B.水泥品种 C.和易性 D.砂率【答案】C 38、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 39、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】C 40、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构 B.砖混结构 C.钢筋混凝土结构 D.钢结构【答案】B 41、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量【答案】D 42、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价 B.市场上交易物业的租金或售价 C.类似物业 D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D 43、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPb B.PbPb C.Pb=Pb D.PbPb【答案】D 44、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收 B.分部工程验收 C.综合验收 D.单位工程验收【答案】A 45、有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100 B.149 C.232.3 D.180【答案】C 46、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商 B.设计单位 C.承包商 D.监理单位【答案】A 47、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B 48、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D.新加坡同业拆放【答案】C 49、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量 B.累计净现值 C.净收益 D.内部收益【答案】A 50、一般来说，通货膨胀会导致折现率()。A.小于利率 B.大于利率 C.降低 D.提高【答案】D 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B.基础租金一般高于市场租金 C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC 2、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有()。A.随行就市定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法 E