押题练习试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷B卷附答案

押题练习试卷押题练习试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷与管理能力提升试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元，如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%，则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62 B.35.57 C.41.56 D.48.24【答案】B 2、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 3、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格 B.加权价格 C.抽样价格 D.成交价格【答案】A 4、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争 B.寡头垄断 C.垄断 D.竞争【答案】A 5、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B 6、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体【答案】C 7、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】A 8、酸枣仁的药物组成不包括 A.酸枣仁 B.贝母 C.茯苓 D.川芎【答案】B 9、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】C 10、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流有效毛收入经营费用 B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息 C.税后现金流税前现金流所得税 D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】C 11、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 12、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】C 13、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2【答案】C 14、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 15、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元，则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是（）。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33【答案】C 16、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险【答案】D 17、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C 18、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A.前期费用 B.房屋开发费 C.财务费用 D.办公费【答案】D 19、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A.将现金存入银行 B.购进一批材料，货款暂欠 C.以银行存款购买设备 D.以银行存款偿还银行借款【答案】D 20、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量 B.最低销售量 C.工程量 D.盈亏平衡点量【答案】A 21、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归【答案】B 22、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差【答案】B 23、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.基础利率【答案】D 24、某收益性物业的潜在毛租金收入为 100 万元，假设在某报告期内的空置率为 28%，受阻损失为 2%，运营费用为 20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 56 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86 B.26 C.126 D.70【答案】C 25、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比 B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于 1 C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A 26、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A 27、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析【答案】B 28、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】A 29、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化【答案】A 30、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租 B.自营 C.经营 D.销售【答案】D 31、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁 B.销售 C.保险 D.抵押【答案】C 32、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。A.蒙特卡洛模拟法 B.调查和专家打分法 C.解析方法 D.故障树分析法【答案】D 33、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面。A.政府 B.建造商 C.开发商 D.物业管理企业【答案】C 34、如果某建筑物的0.00030.800m，按照规定，其室内地面标高0.000相当于绝对标高（）m。A.30.8 B.30.80 C.30.800 D.30.8000【答案】C 35、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 36、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 37、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。A.固定成本 B.变动成本 C.盈利 D.机会成本【答案】C 38、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 39、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C 40、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A 41、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额 B.终值是资金运动结束时的金额 C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】D 42、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B 43、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.债务融资 B.已建成房地产抵押贷款 C.权益融资 D.建设贷款【答案】A 44、某房地产开发企业 2014 年 6 月底，流动资产为 3000 万元，速动资产为2080 万元，流动负债为 1600 万元。则该企业的速动比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C 45、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 46、房地产投资的弊端不包括()。A.变现性差 B.投资数额巨大 C.投资回收期较长 D.政府难以支持【答案】D 47、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 48、关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率=（流动资产总额存货）流动负债总额100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上【答案】A 49、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化 B.市场集中化 C.市场专业化 D.产品专业化【答案】B 50、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.不确定【答案】A 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标 B.制定维修养护方案 C.制定安全保卫方案 D.提出预算 E.确定物业服务费的收费标准【答案】ABCD 2、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费 B.土地出让金 C.征地拆迁费 D.契税 E.公建配套设施费【答案】BC 3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.折旧和摊销 B.投资回收 C.投资回报 D.可用于还款的利润 E.在成本中列支的利息【答案】AD 4、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法 B.工