练习题(二)及答案房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估(附答案)

练习题练习题(二二)及答案房地产估价师之估价原理与方法及答案房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估自我提分评估(附答案附答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某大厦总建筑面积为 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C 2、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 3、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况【答案】B 4、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 5、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产【答案】D 6、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格【答案】B 7、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 8、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定 B.征收人与被征收人的口头约定 C.被征收人的要求 D.征收人的要求【答案】A 9、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A 10、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为 8800 元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/m2 和 9550 元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175 B.9400 C.9450 D.9775【答案】B 11、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000 B.5000 C.6000 D.9000【答案】C 12、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人【答案】D 13、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率【答案】D 14、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 15、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221 B.3767 C.3041 D.3500【答案】C 16、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】A 17、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况【答案】B 18、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50 C.50 D.100【答案】B 19、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要【答案】D 20、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62000 C.61000 D.61500【答案】A 21、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准【答案】C 22、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格 B.市场价格 C.投资价格 D.理论价格【答案】A 23、气血运行的主要通道是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】A 24、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点 B.房屋征收决定公告之日 C.房屋征收委托之日 D.房屋征收完毕之日【答案】B 25、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 26、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷 B.人们消费观念的改变 C.建筑技术进步 D.环境污染【答案】D 27、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 28、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B 29、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】D 30、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估【答案】C 31、下列关于血热的叙述不正确的是 A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减 B.为血分有热，血行加速的病理状态 C.病因为邪热人血或五志过极化火 D.病机主要以实为主【答案】A 32、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 33、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素【答案】C 34、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】A 35、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗【答案】A 36、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311 B.435 C.322 D.200【答案】B 37、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 38、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D 39、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 40、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者 B.中等收入者 C.高收入者 D.可支配收入【答案】B 41、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性【答案】A 42、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 43、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系【答案】D 44、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 45、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 46、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正【答案】C 47、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D 48、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 49、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】D 50、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地