考前冲刺模拟试卷B卷含答案房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷A卷附答案

考前冲刺模拟试卷考前冲刺模拟试卷 B B 卷含答案房地产估价师之估价卷含答案房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷原理与方法提升训练试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 2、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.其他【答案】B 3、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾【答案】B 4、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 5、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 6、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 7、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 8、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益【答案】A 9、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热【答案】A 10、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 11、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C 12、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】B 13、某宗估价对象为一宗土地面积 100 亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。A.50 亩 B.210 亩 C.40 亩 D.300 亩【答案】A 14、某仓库房地产土地面积为 1000m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75 B.115 C.293.75 D.315【答案】D 15、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况【答案】A 16、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011 B.2021 C.29 D.2030【答案】B 17、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地【答案】D 18、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置成本为 40 万元，已计提折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21 B.27 C.2473 D.2479【答案】D 19、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 20、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权【答案】A 21、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 22、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 23、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】A 24、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落【答案】A 25、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D 26、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失【答案】D 27、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为 1500 元/m2，其中主体工程 900 元/m2，安装及装饰装修工程费为 600 元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76【答案】C 29、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 30、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.自营的房地产【答案】C 31、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 32、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 33、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 34、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置成本为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150【答案】C 35、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 36、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】C 37、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 38、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D 39、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 40、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A 41、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价【答案】D 42、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 43、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果【答案】D 44、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 45、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当