每日一练试卷A卷含答案房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷B卷含答案

每日一练试卷每日一练试卷 A A 卷含答案房地产估价师之开发经营卷含答案房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷与管理模拟考试试卷 B B 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】A 2、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第二阶段后期 D.第三阶段【答案】D 3、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析 B.平衡能力分析 C.盈利能力分析 D.营运能力分析【答案】B 4、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛【答案】B 5、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 6、有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100 B.149 C.232.3 D.180【答案】C 7、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。A.需要适时的更新改造 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.易受政策影响 D.存在效益外溢和转移【答案】C 8、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。A.人工费 B.办公费 C.法定税费 D.保险费【答案】A 9、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，研究费用一般占总投资的0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会 C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策 D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A 10、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀 B.金融机构过度放贷 C.房地产市场中的过度开发 D.土地资源的稀缺性【答案】D 11、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资【答案】C 12、某房地产投资者以 400 万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 12%，期限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第 1 年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D 13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表 B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.全部投入现金流量表【答案】D 14、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。A.分部分项工程量清单 B.措施项目清单 C.单位工程费用清单 D.其他项目清单【答案】C 15、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价法 D.认知价值定价法【答案】A 16、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商 B.承包商 C.设计部门 D.建委【答案】A 17、规范房地产市场行为的方法不包括()。A.产权登记 B.规范交易行为 C.建立房地产价格评估制度 D.城市规划指导【答案】D 18、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价 B.工程量清单由招标人编制 C.工程计价依据是各种定额 D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C 19、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率 B.竣工房屋价值 C.房屋施工面积 D.吸纳率【答案】D 20、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】D 21、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零 B.等于零 C.小于零 D.无关系【答案】B 22、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命【答案】B 23、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】B 24、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的 2m 以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线 B.紫线 C.蓝线 D.红线【答案】D 25、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.以上说法都不正确【答案】C 26、某市 2013 年办公楼施工面积为 300 万平方米，竣工面积为 120 万平方米；2014 年办公楼新开工面积为 500 万平方米，竣工面积为 280 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2014 年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70 B.1.79 C.2.43 D.2.86【答案】C 27、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入 B.销售利润率销售利润/总开发价值 C.销售利润率销售利润/总开发成本 D.销售利润率销售利润/项目总投资【答案】A 28、某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套，实际销售量为 9 万套，若平滑指数取 0.9，则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10 B.9.30 C.10.80 D.11.70【答案】B 29、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D 30、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是 A.清热润燥 B.清热散结 C.清热排脓 D.消瘀散结【答案】A 31、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2【答案】C 32、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】A 33、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 34、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境 B.经济环境 C.人口环境 D.社会文化环境【答案】B 35、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为 IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，当最低可接受收益率 MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 36、某房地产投资项目现有 A、B 两种方案，开发经营期分别为 3 年、4 年，其目标收益率均为 12%，净现值分别为 120 万元、150 万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A.39.51 B.49.39 C.49.96 D.62.45【答案】C 37、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 D.可提高投资者的资信等级【答案】C 38、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量 B.累计净现值 C.净收益 D.内部收益【答案】A 39、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 40、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益水平 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本【答案】B 41、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 42、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好 B.高现金汇报 C.市场价值不稳定 D.抵御通货膨胀【答案】C 43、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（）进行比选。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额内部收益率法 D.费用现值法【答案】B 44、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险【答案】A 45、某单位以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D 46、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.建筑安装工程费 D.其他工程费【答案】B 47、下列的会计恒等式，不正确的是（）。A.资产权益债权人权益所有者权益 B.资产负债所有者权益 C.所有者权益资产负债 D.收入费用利润【答案】C 48、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金 B.企业资金 C.预售期房 D.债券融资【答案】D 49、复元活血汤的病位是 A.胁下 B.头面 C.小腹 D.少腹【答案】A 50、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员 B.注册物业管理经理 C.注册物业管理师 D.高级物业管理师【答案】B 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、在房地产市场中，土地的交易包括()等子市场。A.商业物业 B.特殊物业 C.土地买卖 D.租赁 E 抵押【答案】CD 2、以下属于会计计量属性的是（）。A.历史成本