近三年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷A卷附答案

近三年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试近三年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A.损益表 B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.全部投入现金流量表【答案】D 2、某笔储蓄存款的存款额为 1000 元，年利率为 12%，期限为 1 年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A.3.5 B.4.5 C.5.5 D.6.5【答案】C 3、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险 B.时间风险 C.周期风险 D.机会成本风险【答案】C 4、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】D 5、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率【答案】B 6、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 7、下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】B 8、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用【答案】D 9、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 10、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资 B.长期投资、间接投资和实物投资 C.短期投资、实物投资和金融投资 D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】D 11、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）。A.抗侵蚀性 B.抗碳化性 C.和易性 D.徐变【答案】D 12、某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为（）。A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50【答案】C 13、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理【答案】C 14、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入 B.出租收入 C.销售收入 D.其他经营收入【答案】A 15、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量 B.增量 C.流量 D.定量【答案】A 16、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资 B.长期投资、间接投资和实物投资 C.短期投资、实物投资和金融投资 D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】D 17、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 18、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力 B.地基最大承载力 C.地基最小承载力 D.地基容许承载力【答案】D 19、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 20、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】A 21、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A 22、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B 23、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A.前期费用 B.房屋开发费 C.财务费用 D.办公费【答案】D 24、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业 B.监理企业 C.房地产开发企业 D.施工合同中规定的单位【答案】A 25、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.机会型期权 D.成长型期权【答案】C 26、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价【答案】C 27、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15 B.1.5 C.1.8 D.2.0【答案】A 28、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A.移动 B.异质 C.垄断竞争 D.买卖【答案】C 29、某投资市场的平均收益率为 15%，银行贷款利率为 5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C 30、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2【答案】B 31、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 32、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】A 33、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 34、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 35、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则【答案】D 36、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.投资利润率 B.资本金利润率 C.财务内部收益率 D.成本利润率【答案】C 37、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 38、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系 B.房地产资产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.家庭收入水平【答案】C 39、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析【答案】B 40、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 41、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米，预测销售量为 500 万平方米，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450 B.475 C.520 D.580【答案】D 42、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6，期限为 15 年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43【答案】A 43、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差 B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度【答案】A 44、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险【答案】D 45、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式 B.设计调查问卷 C.收集市场信息 D.定义市场区域【答案】D 46、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。A.市场需求容量调查 B.消费者行为调查 C.市场营销因素调查 D.竞争情况调查【答案】C 47、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量 B.增量 C.流量 D.定量【答案】A 48、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14 B.15 C.28 D.30【答案】B 49、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0 B.24.0 C.25.6 D.26.0【答案】D 50、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属