XX市业主大会和业主委员会指导规则

XX市业主大会和业主委员会指导规则 第一章 总则 第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《XX省物业管理条例》《XX市住宅物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主大会、业主委员会等业主自治组织的成立及其活动适用本规则。 第三条业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第六条业主大会、业主委员会等业主自治组织在党的领导下依法依规开展物业管理活动。建立健全街道办事处（镇人民政府）和社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业议事决策和工作推进机制。 业主委员会应当在社区党组织的指导下，依照中国共产党章程的规定设立党的基层组织。 第七条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。 县级市（区）物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的具体指导和监督，对筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员进行相关的业务培训。 街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举；及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉；会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；开展物业管理相关政策法规的宣传。 居（村）民委员会负责协助街道办事处（镇人民政府）做好业主大会、业主委员会相关工作。 市物业管理行政主管部门建立业主自治组织辅导专家制度。鼓励街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主自治组织聘请辅导专家对业主大会、业主委员会成立、日常运作和换届选举进行过程辅导和专业培训。 第八条街道办事处（镇人民政府）可以召集县级市（区）物业管理行政主管部门、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、建设单位和物业服务企业等代表参加的物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题。必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。 有下列情况之一的，应当召开联席会议： （一）业主委员会不依法履行职责的； （二）业主委员会选举、换届过程中出现问题的； （三）履行物业服务合同中出现重大问题的； （四）提前终止物业服务合同的； （五）物业服务企业退出和交接过程中出现问题的； （六）需要协调解决其他物业管理问题的。 街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。 第二章 业主大会 第一节 业主 第九条房屋的所有权人为业主。未办理不动产登记，但基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得建筑物专有部分所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，以及其他符合法律、法规规定的单位和个人，可以认定为业主。 业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实房屋所有权人。无法核实的，可以向街道办事处（镇人民政府）报告，街道办事处（镇人民政府）可以请求房屋所有权登记机构等有关部门协助，有关部门应当依法予以协助。 第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权； （五）监督业主委员会的工作； （六）监督物业服务企业履行物业服务合同； （七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （八）监督住宅专项维修资金的管理和使用； （九）法律、法规规定的其他权利。 第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益； （二）遵守物业服务区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按规定交纳住宅专项维修资金； （五）按时交纳物业服务等费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 第二节 一般规定 第十三条业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域只能成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主较少（低于一百人）且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十四条业主户数超过三百户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第十五条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 第十六条以下事项由业主共同决定或者业主大会决定，依照法定程序进行： （一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约； （二）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员； （三）选聘、续聘、解聘物业服务企业； （四）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和物业服务收费方案； （五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）使用共用部分、共用设施设备经营收益等公共收益； （十）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员津贴标准，业主委员会聘用人员工作职责和薪酬标准； （十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。 决定前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主大会不得授权业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定第一款事项。 第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称以及相应的物业服务区域； （二）业主委员会职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会成员的资格、人数和任期； （九）业主委员会换届选举、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）经营性收益使用和分配的具体办法； （十二）业主大会、业主委员会印章的使用和管理； （十三）业主大会决定授权业主委员会聘用专职财会人员、法律顾问的，明确聘用方式、薪酬标准； （十四）业主大会决定设立监事、监事会的，明确产生办法、工作职责、工作经费等。 第十八条管理规约应当对下列主要事项作出约定： （一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （二）专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 第三节 首次业主大会的筹备与召开 第十九条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）物业服务区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的； （二）物业服务区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。 第二十条新建住宅小区符合召开首次业主大会成立条件的，建设单位应当在30日内，向物业服务区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并报送以下筹备首次业主大会会议所需资料： （一）物业服务区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 已经符合条件而建设单位未按照规定报送相关资料的，街道办事处（镇人民政府）应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。 街道办事处（镇人民政府）应当对业主资料保密，不得将报送资料用于与筹备无关的活动。 第二十一条十人以上业主公开联名可以向街道办事处（镇人民政府）或者县级市（区）物业管理行政主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。县级市（区）物业管理行政主管部门收到申请的，应当在5个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，并在15个工作日内书面回复申请人。 第二十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到召开首次业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，在办理房屋所有权首次登记前向街道办事处（镇人民政府）交纳。 第二十三条街道办事处（镇人民政府）应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组： （一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不低于筹备组人数的60%。 （二）确定筹备组中业主成员的推荐办法，并在物业服务区域内显著位置张贴公告，公告时间不少于15天，公告内容应当明确推荐时间、业主成员人数、条件以及对于报名人数不足或者超出的处理方式等。 （三）组织建设单位、居（村）民委员会等单位派员参加筹备组，筹备组中非业主成员由其所在单位出具书面委托书。建设单位不派员参加的，不影响筹备组的成立。 （四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。 （五）拟定筹备组成员名单，并在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决，并作书面回复。 （六）筹备组最终名单确定后，在物业服务区域内显著位置公告筹备组成立情况，公告内容包括筹备组成员组成、成员姓名、分工、联系方式等。筹备组自公告之日起成立。 （七）筹备组正式开展工作前，应当接受县级市（区）物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字。 第二十四条筹备组业主成员应当符合下列条件： （一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法； （二）身体健康，具有完全民事行为能力； （三）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间； （四）履行业主义务，按照规定交存住宅专项维修资金，按时交纳物业服务费用等； （五）维护业主共同利益，