近三年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案

近三年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试近三年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A 2、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】D 3、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 4、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况【答案】C 5、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 6、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防【答案】A 7、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660 B.2425 C.2294 D.2427【答案】D 8、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 9、某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在 3年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为 7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58【答案】A 10、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚【答案】D 11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 12、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 13、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值【答案】C 14、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 15、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 16、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减【答案】B 17、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 18、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D 19、收益法的雏形是（）。A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法【答案】C 20、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980【答案】A 21、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】C 22、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 23、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元 B.55 万元 C.60 万元 D.60 万元以上【答案】C 24、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿【答案】B 25、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 26、某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元/m2，同类土地的市场单价为 2200 元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/m2，旧建筑物残值为 50 元/m2，新建筑物重置价格为 3800 元/m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼【答案】B 27、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 28、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（）A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少【答案】C 29、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A 30、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B 31、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 32、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A 33、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C 34、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值【答案】A 35、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D 36、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】C 37、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税【答案】B 38、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】D 39、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00【答案】C 40、某估价机构于 2018 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为 2018 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2018 年 8 月 15 日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018 年 6 月 15 日 B.2018 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 41、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建成本【答案】A 42、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】A 43、“决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠【答案】C 44、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】A 45、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】A 46、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】C 47、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890 B.5976 C.6053 D.6135【答案】B 48、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 49、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发