能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法通关题库与方法通关题库(附带答案附带答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、“先扶正后祛邪”适用于 A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病 B.正虚不甚，邪势方张 C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐 D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C 2、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 3、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】C 4、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年 1月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63【答案】C 5、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.86【答案】C 6、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩 B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C.有助于保持估价机构工作的连续性 D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C 7、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门 B.估价机构 C.使用者 D.注册房地产估价师【答案】C 8、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 9、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2，成交日期为 2014 年 5 月 1日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2014 年5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。A.3790 B.4238 C.4658 D.4663【答案】D 10、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程【答案】A 11、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 12、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87 B.124 C.130 D.134【答案】B 13、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 14、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格 C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】B 15、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚【答案】D 16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 17、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.275 C.315 D.345【答案】D 18、某宗房地产 2013 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2，现需要将其调整到2013 年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2013 年 4 月 1 日至 10月 1 日的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013 年 6 月 1 日为 100）。该宗房地产 2013 年 10 月 1 日的价格为（）元/m2。A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22【答案】B 19、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 20、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 D.需测算后续开发的应得利润【答案】C 21、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】D 22、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（）A.下降；上涨 B.下降；不变 C.上升；下降 D.上升；上涨【答案】D 23、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1 B.2 C.3 D.4【答案】C 24、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值【答案】A 25、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日【答案】A 26、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81【答案】B 27、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 28、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B 29、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 30、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B 31、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格 B.市场价格 C.投资价格 D.理论价格【答案】A 32、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取 B.主动接受 C.被动争取 D.被动接受【答案】A 33、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】A 34、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论【答案】C 35、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D 36、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 37、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】C 38、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 39、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正【答案】C 40、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年 B.小于 23 年 C.大于 23 年 D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B 41、一套商品住宅总价为 30 万元，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付 10 万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30 B.29 C.29.28 D.28.29【答案】C 42、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值【答案】A 43、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 44、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 45、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯【答案】B 46、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 47、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定【答案】B 48、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 49、对价格的定义，第一种