能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法自测提分题库加精品答案

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法自测提分题库加精品答案与方法自测提分题库加精品答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37【答案】B 2、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费 D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】B 3、某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00【答案】B 4、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A 5、某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地，楼面地价为 800 元/m2，容积率为 2，受让人需按照受让价格 3%缴纳契税等税费，则土地成本为（）万元。A.824 B.924 C.844 D.944【答案】A 6、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 7、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 8、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产 B.同样用途房地产 C.相同房地产 D.类似房地产【答案】D 9、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800 B.878 C.896 D.1129【答案】A 10、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整 B.取整 C.认定该结果，作为最终的估价结果 D.调整或取整或认定该结果【答案】D 11、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 12、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 13、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 14、某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年5 月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006 年 5 月 30 日 B.现在 C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】A 15、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 16、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊【答案】A 17、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则 B.霍夫曼法则 C.四三二一法则 D.哈柏法则【答案】C 18、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 19、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】B 20、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于 1776 年出版了著名的（）。A.赋税论 B.国民财富的性质和原因的研究 C.资本论 D.政治经济学原理【答案】B 21、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 22、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价【答案】C 25、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程【答案】A 26、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 27、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】A 28、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 29、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。A.交通拥挤 B.建筑技术提高 C.城市规划改变 D.自然环境恶化【答案】B 30、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 31、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛【答案】C 32、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 33、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81【答案】B 34、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 35、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】D 36、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A 37、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 38、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】D 39、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 40、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B 41、为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000 B.7003 C.7436 D.7670【答案】B 42、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945 B.2000 C.2695 D.2750【答案】C 43、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】D 44、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权【答案】A 45、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指 A.气不摄血 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气随血脱【答案】C 46、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低