能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷A卷附答案

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷与管理真题练习试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某投资市场的平均收益率为 15%，银行贷款利率为 5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C 2、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是 A.1：1 B.1：2 C.1:3 D.1:4【答案】D 3、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期【答案】D 4、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬【答案】D 5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为 35m2，外墙面积为 7m2，单元间分隔墙面积为 10m2，公摊面积为 5m2，那么，可出租面积应为()m2。A.48.5 B.49 C.51 D.45.5【答案】A 6、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险 B.通货膨胀风险 C.利率风险 D.或然损失风险【答案】B 7、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境【答案】B 8、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 9、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力【答案】A 10、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益 B.提高市场竞争力 C.开拓投资领域 D.规避投资风险【答案】D 11、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C 12、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大 B.越小 C.坚挺 D.疲软【答案】A 13、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50 B.721.00 C.724.50 D.735.00【答案】C 14、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。A.超额利润 B.投资回报 C.内部收益 D.风险报酬【答案】D 15、麦门冬汤的主治证是 A.虚热肺痿、胃阴不足证 B.温燥伤肺，气阴两伤证 C.肺肾阴亏证 D.外感温燥证【答案】A 16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 17、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（）。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载【答案】C 18、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的 B.相互独立的 C.相互作用的 D.相互无关的【答案】B 19、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D 20、工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。A.成交价 B.保留价 C.最高限价 D.最低限价【答案】C 21、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段 B.分析阶段 C.策略阶段 D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C 22、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率【答案】B 23、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位 B.项目设计单位 C.房地产开发企业 D.产品质量监督部门【答案】C 24、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（）。A.独立性原则 B.群众性原则 C.合法性原则 D.公正性原则【答案】D 25、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流有效毛收入经营费用 B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息 C.税后现金流税前现金流所得税 D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】C 26、刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元，期限 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64 B.2600.00 C.3818.18 D.4200.00【答案】C 27、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法 B.“三项预测值”法 C.解析法 D.蒙特卡洛模拟法【答案】B 28、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】D 29、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法【答案】B 30、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售 B.购买-更新改造-出售 C.购买-持有出租-出售 D.开发-出售【答案】C 31、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率 B.净现值 C.内部收益率 D.等额年值【答案】C 32、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 33、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数 B.城市居民消费指数 C.城市居民消费价格指数 D.商品零售价格指数【答案】D 34、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险 B.时间风险 C.周期风险 D.机会成本风险【答案】C 35、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92【答案】D 36、对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型【答案】D 37、某承租人的基础租金为 5 万元/月，营业额的 10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 150 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20 B.15 C.35 D.50【答案】B 38、某置业投资者以 10000 元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21 B.1.23 C.2.01 D.3.23【答案】B 39、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5，月平均租金损失率为 2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10【答案】C 40、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀【答案】A 41、已知两税一费的税、费率分别为营业税 5%、城市维护建设税 7%、教育费附加 3%，若销售收入为 700 万元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。A.55.0 B.38.5 C.105.0 D.23.6【答案】B 42、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率()。A.提高 B.降低 C.无变化 D.为零【答案】A 43、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场 D.空置率【答案】C 44、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 45、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为【答案】B 46、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间 B.市场营销总量 C.市场营销敏感性 D.市场营销需求量【答案】C 47、某房地产开发项目的总成本为 80000 万元，其中财务费用 8000 万元，建设周期为 3 年，利润总额为 25000 万元，则该项目的投资利润率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A 48、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。A.人工费 B.办公费 C.法定税费 D.保险费【答案】A 49、（）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。A.工业物业 B.居住物业 C.零售商业用房 D.写字楼【答案】C 50、制定会计核算制度的依据是（）。A.基本准则 B.中华人民共和国会计法 C.具体准则 D.国家统一的会计制度【答案】A 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据 B.筹集建设资金的依据 C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 D.编制下阶段规划设计的依据 E.对项目进行经济评价的依据【答案】ABCD 2、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性 B.可接受性 C.时效性 D.参与性 E.经济性【答案】ABC 3、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本 B.建造成本 C.运营成本 D.开发费用 E.房产购买成本【答案】ABCD 4、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段 B.第二阶段前段 C.第二阶段后段 D.第三阶段 E.第四阶段【答案】AB 5、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.宗地用途 B.容积率 C.建筑物的允许高度 D.建筑物的结构【答案】ABC 6、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点 B.开发期的起始时间点 C.建设期的起始时间点 D.出租经营期的起始时间点 E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD 7、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度 B.住房制度 C.宏观金融政策 D.交易制度 E.产权制度【答案】ABD 8、市场总需求是指