自我检测试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷A卷附答案

自我检测试卷自我检测试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理强化训练试卷与管理强化训练试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年后的第 6 个月的还款额为（）。A.2277.4 元 B.2281.9 元 C.2728.8 元 D.2741.9 元【答案】A 2、某投资者以 8000 万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的 40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为 1000 万元，所得税率为 25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C 3、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】B 4、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场 B.一级市场、二级市场 C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场 D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C 5、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】A 6、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归【答案】B 7、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 8、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 9、某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 770 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0 B.92.4 C.60.0 D.98.0【答案】B 10、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅 B.开发工业厂房 C.购买优良区位的新竣工物业 D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C 11、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的 70。A.评估价值 B.实际价值 C.投资价值 D.出让金收入【答案】A 12、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量【答案】B 13、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入 B.物业增值 C.股权增加 D.销售收入【答案】D 14、利息备付率通常按（）计算。A.月 B.日 C.季 D.年【答案】D 15、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加 B.资产减少，所有者权益减少 C.资产增加，所有者权益减少 D.资产减少，所有者权益增加【答案】B 16、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D 17、某开发商向银行申请了年利率为 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00 万元 B.7.05 万元 C.7.59 万元 D.13.59 万元【答案】C 18、某企业上期预测销售量为 100 万台，实际销售量为 110 万台，企业选用平滑指数为 0.8，则本期预测销售量为（）万台。A.102 B.120 C.108 D.88【答案】C 19、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者资金【答案】B 20、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】B 21、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证 B.原始凭证 C.记账凭证 D.会计报表【答案】C 22、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择【答案】B 23、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A.规费 B.措施费 C.直接工程费 D.企业管理费【答案】B 24、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。A.永久荷载 B.可变荷载 C.活载 D.偶然荷载【答案】A 25、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利润率是开发经营期的成本利润率 C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率【答案】A 26、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构 B.砖混结构 C.钢筋混凝土结构 D.钢结构【答案】B 27、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格【答案】A 28、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 29、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D 30、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率【答案】D 31、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 32、设损益表中的销售利润为 SP，营业利润为 BP，利润总额为 TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。A.SPTP B.TPBP C.BPNP D.TPNP【答案】D 33、某承租人的基础租金为 5 万元/月，营业额的 10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 150 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20 B.15 C.35 D.50【答案】B 34、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低利润水平 D.最高土地取得价格【答案】C 35、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 36、如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A 37、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数 B.相对数 C.合理 D.期望【答案】A 38、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式 B.购买-持有出租-出售模式 C.开发-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】A 39、物业甲为写字楼项目，2017 年末价值为 1000 万元，预计 2018 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2017 年末价值为 1000 万元，2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 40、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 41、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价【答案】D 42、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归【答案】B 43、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B 44、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.市场供求风险【答案】B 45、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额 B.终值是资金运动结束时的金额 C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】D 46、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用【答案】B 47、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B 48、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 49、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月 500 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。A.10000 B.11000 C.7800 D.9200