自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷A卷含答案

自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷与方法全真模拟考试试卷 A A 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准【答案】C 2、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24 B.23.42 C.23.43 D.22.86【答案】C 3、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D 4、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】C 5、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师 B.估价机构业务承接人员 C.估价机构 D.项目负责人【答案】C 6、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高【答案】A 7、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地，地价为 2500 元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m2，残值 50 元/m2。则该地块总价为（）万元。A.98 B.52 C.54 D.103【答案】A 8、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】B 9、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D 10、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B 11、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格【答案】C 12、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 13、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系【答案】B 14、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚【答案】D 15、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置成本为 40 万元，已计提折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21 B.27 C.2473 D.2479【答案】D 16、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值【答案】B 17、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B 18、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法 B.长期趋势法 C.成本法 D.收益法【答案】B 19、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950 B.1000 C.1200 D.1250【答案】A 20、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D 21、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50 C.50 D.100【答案】B 22、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 23、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品【答案】D 24、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A 25、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（）A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少【答案】C 26、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%，则其 2010 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.67 元人民币。A.6376 B.6408 C.6519 D.6552【答案】B 27、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为 A.肾水凌心 B.肝病犯脾 C.肝病 D.心病【答案】D 28、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是 A.解放生产力，发展生产力 B.消灭剥削，消除两极分化 C.建设社会主义 D.最终实现共产主义【答案】D 29、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 30、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资金 D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】A 31、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 32、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】B 33、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 34、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素【答案】C 35、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 36、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取 B.主动接受 C.被动争取 D.被动接受【答案】A 37、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资金 D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】A 38、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D 39、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期【答案】B 40、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测【答案】A 41、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D 42、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 43、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00【答案】B 44、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程 B.物业 C.建筑物 D.物产【答案】C 45、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】D 46、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 47、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】B 48、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位