自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷附答案

自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷与方法综合练习试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】D 2、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.土地承包经营权 D.租赁权【答案】D 3、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C 4、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】A 5、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则【答案】B 6、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了 A.阴阳互根 B.阴阳互用 C.阴阳对立制约 D.阴阳相互转化【答案】B 7、路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地 B.城镇街道两侧居住用地 C.乡村街道两侧商业用地 D.城镇街道两侧各类用地【答案】A 8、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为 40 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 70 年，综合或者其他用地为 70 年 B.居住用地为 50 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 40 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 50 年 C.居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年 D.居住用地为 70 年，工业用地为 40 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 40 年【答案】C 9、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于 B.大于 C.小于 D.无法判断【答案】B 10、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则【答案】B 11、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】A 12、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（）的测算结果。A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法【答案】C 13、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪【答案】B 14、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】B 15、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 16、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是【答案】D 17、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是【答案】D 18、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 19、某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元/m2，已知类似房地产在 2014 年3 月至 9 月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产 2014 年 9 月的价格为（）元/m2。A.8485 B.8536 C.10038 D.10098【答案】D 20、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50 C.50 D.100【答案】B 21、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 22、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 23、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】B 24、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 25、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 26、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.自营的房地产【答案】C 27、阴维脉与任脉在相会于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.两眼下部的中央【答案】C 28、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D 29、一套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 30、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B 31、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 32、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 33、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗【答案】A 34、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15【答案】C 35、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法 B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法 C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法 D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A 36、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩 B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C.有助于保持估价机构工作的连续性 D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C 37、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 38、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 39、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A.假定建筑结构是安全的 B.肯定建筑物是安全的 C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D.说明建筑结构安全难以确定【答案】A 40、评估某宗房地产 2013 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2012 年 11 月 13 日。经调查获知 2012 年 6 月至2013 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214 B.3347 C.3367 D.3458【答案】B 41、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 42、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 43、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 44、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2，成交日期为 2014 年 5 月1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2014年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。A.3790 B.4238