自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（基础题）

自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（基础题）与方法题库附答案（基础题）单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765 C.1875 D.2000【答案】D 2、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D 3、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产【答案】B 4、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 5、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964【答案】A 6、价值时点实质上是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 7、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98【答案】A 8、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 9、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D 10、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法【答案】D 11、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 12、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200【答案】C 13、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 14、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 15、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热【答案】B 16、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式 B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等 C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性 D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C 17、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05【答案】A 18、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A 19、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 20、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 21、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩 B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C.有助于保持估价机构工作的连续性 D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C 22、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费【答案】C 23、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是 A.多食苦 B.多食甘 C.多食辛 D.多食咸【答案】A 24、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】C 25、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 26、某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 27、素问五藏生成篇说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落【答案】D 28、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 29、一套商品住宅总价为 30 万元，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付 10 万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30 B.29 C.29.28 D.28.29【答案】C 30、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素【答案】C 31、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 32、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 33、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 34、下列哪项不属于扶正的具体方法 A.滋阴 B.养血 C.温阳 D.消导【答案】D 35、1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准 B.房屋完损等级评定标准 C.房屋自然损坏评定标准 D.房屋维修等级评定标准【答案】B 36、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】D 37、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 38、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 39、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价【答案】C 40、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】C 41、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500 万元（建设期内均匀投入）。建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600 万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146 B.105 C.144 D.227【答案】C 42、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D 43、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 44、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】D 45、某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375 B.450 C.500 D.600【答案】D 46、天人相应，四时脉象变化，如素问