自测提分题库加精品答案房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案

自测提分题库加精品答案房地产估价师之开发经营自测提分题库加精品答案房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷与管理能力提升试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B 2、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率【答案】D 3、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元，如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%，则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62 B.35.57 C.41.56 D.48.24【答案】B 4、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象 B.投资回收期 C.经济用途 D.投资形式【答案】C 5、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值【答案】D 6、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究 B.粗略研究 C.特定项目的投资机会研究 D.建设项目的投资机会研究【答案】C 7、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业 B.监理企业 C.房地产开发企业 D.施工合同中规定的单位【答案】A 8、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶 B.坡屋顶 C.平屋顶 D.多波式折板屋顶【答案】C 9、某城市 2015 年初家庭总数为 120 万户，平均每户 3 人，户均年可支配收入为 5 万元，约有 8的家庭打算当年购房，平均住房需求 90 户，则 2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600 B.48 C.144 D.4320【答案】B 10、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】C 11、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格【答案】B 12、房地产开发企业税后利润应首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取公益金 D.向投资者分红【答案】A 13、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】D 14、某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营，其中的 60 万元为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的 25%，所得税率为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B 15、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托【答案】C 16、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法 B.价值定价法 C.应战定价法 D.挑战定价法【答案】D 18、关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】C 19、银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36【答案】A 20、下列的会计恒等式，不正确的是（）。A.资产权益债权人权益所有者权益 B.资产负债所有者权益 C.所有者权益资产负债 D.收入费用利润【答案】C 21、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零 B.最高运营费用比率 C.最大费用 D.允许的最低经济效益指标【答案】D 22、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率 B.资本金利润率 C.财务内部收益率 D.投资回报率【答案】C 23、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划 B.项目构成及平面布置 C.项目的建筑规划 D.城市土地利用规划【答案】D 24、投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】A 25、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权【答案】A 26、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程【答案】B 27、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率 B.流动比率 C.偿债备付率 D.利息备付率【答案】A 28、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C 29、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.一手房市场【答案】C 30、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。A.权责发生制原则 B.收付实现制原则 C.配比原则 D.划分收益性支出与资本性支出原则【答案】A 31、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量 B.最低销售量 C.工程量 D.盈亏平衡点量【答案】A 32、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 33、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】C 34、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的 70。A.评估价值 B.实际价值 C.投资价值 D.出让金收入【答案】A 35、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型()。A.政府债券 B.抵押贷款支持债券 C.抵押贷款传递证券 D.抵押贷款担保债务【答案】A 36、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A 37、某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05【答案】C 38、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费 B.销售费用 C.其他费用 D.前期费用【答案】B 39、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】D 40、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主 B.租户 C.物业服务企业 D.物业管理协会【答案】C 41、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率【答案】A 42、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】B 43、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 44、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 45、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理【答案】C 46、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容【答案】B 47、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款年利率为 12，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31【答案】B 48、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】C 49、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】A 50、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如（）等。A.米 B.平方米 C.立方米 D.吨 E.樘【答案】ABCD 2、政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序 B.金融政策和住房政策 C.地价政策 D.城市政策 E 住房政策【答案】BCD 3、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有()。A.可出租或可使用面积 B.出租方的商业信誉 C.基础租金与市场租金 D.出租单元的面积规划和室内装修 E 物业管理企业的经营业绩【答案】ACD 4、房地产置业投