自我提分评估(附答案)房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷A卷附答案

自我提分评估自我提分评估(附答案附答案)房地产估价师之开发经营与房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷管理题库检测试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商 B.承包商 C.设计部门 D.建委【答案】A 2、某市 2013 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1 年 B.2 年 C.1 个月 D.2 个月【答案】B 3、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.设计方案审查意见 C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证【答案】A 4、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B 5、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格 B.测算拟开发场地的最低价格 C.测算开发项目的预期利润 D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】B 6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2 B.15.9 C.19.5 D.20.4【答案】B 7、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%【答案】B 8、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支 B.获得土地非常困难 C.规划设计条件苛刻 D.市政配套设施缺乏【答案】D 9、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单 B.招标标底 C.招标控制价 D.评标办法【答案】B 10、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费 D.管理费用【答案】C 11、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量 B.累计净现值 C.净收益 D.内部收益【答案】A 12、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比 B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于 1 C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】A 13、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.政府投资、非营利机构投资 D.企业投资和个人投资【答案】C 14、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0，如果通货膨胀率为 5.5，银行贷款年利率为 6.5，存款年利率为 3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A.5.16 B.6.16 C.6.5 D.8.74【答案】B 15、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。A.上年的 6 月 1 日起至 5 月 31 日 B.上年的 8 月 1 日起至 7 月 31 日 C.每年的 1 月 1 日起至 12 月 31 日 D.每年的 6 月 1 日起至下年的 5 月 31 日【答案】C 16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用【答案】B 17、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境 B.经济环境 C.人口环境 D.社会文化环境【答案】B 18、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境【答案】C 19、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率 B.空置率合理空置率 C.空置率合理空置率 D.不能判断【答案】A 20、如国家债券的收益率为 9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14，整个投资市场的平均收益率为 18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B 21、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】C 22、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性【答案】C 23、房地产投资信托的风险不包括()。A.经营风险 B.市场风险 C.利率风险 D.操作风险【答案】D 24、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元【答案】D 25、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率【答案】C 26、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 27、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益水平 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本【答案】B 28、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选 A.犀黄丸 B.透脓散 C.小金丹 D.川芎调茶饮【答案】C 29、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率 B.投资利润率 C.偿债备付率 D.资本金利润率【答案】C 30、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费【答案】C 31、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09 B.3.48 C.3.83 D.3.92【答案】D 32、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C 33、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C 34、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】C 35、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格【答案】C 36、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D.信用风险【答案】A 37、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租 B.净租 C.潜租 D.直租【答案】B 38、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择【答案】B 39、我国对外筹资成本是在（）的基础上加一定的百分比。A.伦敦同业拆放利率 B.新加坡同业拆放利率 C.纽约同业拆放利率 D.香港同业拆放利率【答案】A 40、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小 B.开发项目投资回收能力 C.开发项目资金流动速度 D.开发项目资金实力【答案】B 41、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。A.进行进度控制和变更管理 B.编制进度计划 C.实施进度计划 D.施工现场的调研与分析【答案】D 42、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址）B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书【答案】C 43、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D 44、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 45、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者资金【答案】B 46、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 47、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】C 48、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 49、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A 50、（）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。A.政治环境 B.资源环境 C.技术环境 D.国际环境【答案】B 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.概算指标估算法 B.根据类似工程经验估算 C.工程量近似匡算法 D.蒙特卡洛模拟法 E 单位指标估算法【答案】ABC 2、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。A.资产负债表 B.投资计划与资金筹措表