能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷B卷附答案

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法题库检测试卷与方法题库检测试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（）。A.苏慕斯法则 B.霍夫曼法则 C.四三二一法则 D.哈柏法则【答案】C 2、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异【答案】C 3、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 4、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索【答案】C 5、肝“五声”归属于 A.呼 B.笑 C.歌 D.哭【答案】A 6、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 7、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 8、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】C 9、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策【答案】A 10、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 11、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964【答案】A 12、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 13、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】C 14、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05【答案】A 15、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置价格为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29 B.39 C.40 D.45【答案】B 16、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 17、某宗房地产 2013 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.29 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%。则其在 2013 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币（2013 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.12 元人民币）。A.6043 B.5879 C.6290 D.6120【答案】B 18、某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 19、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 20、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D 21、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】C 22、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整 B.取整 C.认定该结果，作为最终的估价结果 D.调整或取整或认定该结果【答案】D 23、下列关于湿邪的说法不正确的是 A.湿性类水，故为阴邪 B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著 C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性 D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C 24、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 25、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 26、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为 3 万元，卖方应交纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28【答案】D 27、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数 B.众数 C.平均数 D.分位数【答案】B 28、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 29、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息 B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的 C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D 30、“三阳脉衰于上，面皆焦，发始白”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七【答案】C 31、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 32、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置成本为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29 B.39 C.40 D.45【答案】B 33、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 34、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离【答案】D 35、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论【答案】C 36、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 37、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异【答案】C 38、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 39、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 40、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A 41、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本房屋年折旧额 B.房屋重置成本房屋成新度 C.房屋重置成本年折旧额耐用年限 D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】B 42、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测【答案】A 43、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 44、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 45、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 46、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C