自我提分评估(附答案)房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷A卷附答案

自我提分评估自我提分评估(附答案附答案)房地产估价师之估价原理与房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷方法自我检测试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价【答案】D 2、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不【答案】B 3、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况 B.市场供求 C.价值时点 D.现在【答案】C 4、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是 A.孙络 B.别络 C.经别 D.经筋【答案】D 5、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】B 6、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 7、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受房地产权利以外因素限制的情况 C.受其他房地产权利限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】B 8、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化【答案】B 9、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 10、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2，比正常价格低 2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%；丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88【答案】D 11、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C 12、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 20000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17【答案】C 13、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津【答案】C 14、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53【答案】D 15、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄【答案】A 16、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展 B.金融政策 C.利率 D.汇率【答案】B 17、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 18、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】C 19、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 20、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】D 21、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m2，对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A.3275 B.3287 C.3402 D.41375【答案】C 22、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】D 23、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C 24、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 25、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位 B.权益 C.实物和权益 D.区位【答案】D 26、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D 27、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析 B.趋势拟合分析 C.时间序列分析 D.相关分析【答案】C 28、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 29、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况【答案】B 30、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62000 C.61000 D.61500【答案】A 31、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零【答案】C 32、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 33、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补 B.相互引用 C.相互替代 D.同时采用，以相互验证【答案】C 34、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数【答案】C 35、某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 1000 元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600 B.900 C.1500 D.1800【答案】C 36、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则【答案】C 37、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77【答案】C 38、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产【答案】B 39、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C 40、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益 B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等 C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途 D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C 41、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69【答案】B 42、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C 43、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】D 44、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算【答案】B 45、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 46、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离