能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷A卷附答案

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷与管理题库综合试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6%，期限为 15 年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2%，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43【答案】A 2、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】B 3、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为 10000 万元、未偿还贷款利息为300 万元，年内均匀新增贷款 5000 万元，预计下年初新增贷款 400 万元，如果贷款年利率为 7%，则当年应计利息为（）万元。A.896 B.910 C.1050 D.1099【答案】A 4、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】C 5、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛【答案】B 6、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 7、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托【答案】C 8、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 9、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 10、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】A 11、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元/m2，收益价格为 12000 元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重 B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重 C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重 D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】B 12、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6，期限为 15 年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43【答案】A 13、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是 A.1：1 B.1：2 C.1:3 D.1:4【答案】D 14、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策【答案】A 15、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数 B.城市居民消费指数 C.城市居民消费价格指数 D.商品零售价格指数【答案】D 16、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析【答案】C 17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】B 18、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。A.市场潜量 B.市场预测量 C.市场最低量 D.市场最高量【答案】C 19、用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金 B.资本支出预算 C.年度运营预算 D.季度预算【答案】B 20、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A 21、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费【答案】C 22、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。A.资产增加，所有者权益增加 B.资产减少，所有者权益减少 C.资产增加，所有者权益减少 D.资产减少，所有者权益增加【答案】B 23、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析 B.财务评价 C.国民经济评价 D.规划设计及方案选择【答案】C 24、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收 B.分部工程验收 C.综合验收 D.单位工程验收【答案】A 25、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（）。A.独立性原则 B.群众性原则 C.合法性原则 D.公正性原则【答案】D 26、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为 IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，当最低可接受收益率 MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 27、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长【答案】C 28、某收益性物业的潜在毛租金收入为 100 万元，假设在某报告期内的空置率为 28%，受阻损失为 2%，运营费用为 20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 56 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86 B.26 C.126 D.70【答案】C 29、所谓的“五 M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。A.任务 B.可用的费用 C.广告效果评估 D.企业信誉【答案】C 30、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象 B.产品 C.人员 D.服务【答案】D 31、“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法 B.多因素敏感性分析方法 C.概率分析方法 D.盈亏平衡分析方法【答案】B 32、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C 33、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B 34、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10年内按年等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C 35、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值【答案】D 36、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】B 37、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 38、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业 B.监理企业 C.房地产开发企业 D.施工合同中规定的单位【答案】A 39、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管 B.镀锌钢管 C.焊接钢管 D.无缝钢管【答案】A 40、下列不属于产生测量误差原因的是（）。A.仪器误差 B.观测者的影响 C.旁观者的影响 D.周围环境的影响【答案】C 41、目前我国采用的复式记账法是（）。A.收付记账法 B.借贷记账法 C.支出记账法 D.收入记账法【答案】B 42、某企业总资产为 150 万元，负债 30 万元，资本公积 10 万元，留存收益 10万元，盈余公积 5 万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95 B.100 C.120 D.175【答案】B 43、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】B 44、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B 45、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费 B.失业保险费 C.医疗保险费 D.劳动保险费【答案】D 46、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响 B.提高资本金的投资收益水平 C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本【答案】B 47、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性【答案】B 48、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率【答案】C 49、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期【答案】C 50、某店铺的购买价格为 60 万元，购买者用现金支付 20 万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1%B.16.0%C.19.1 D.23.1%【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD 2、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损 B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率 C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E.企业所得税税率为 25%【答案】AC 3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润 B.投资回收 C.权益融资 D.投资回报 E.折旧和摊销【答案】A 4、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。A.最合理 B.最乐观 C.最可能 D.最悲观 E 最公平【答案】BCD 5、下列房地产投资