能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法练习题与方法练习题(二二)及答案及答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72【答案】D 2、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 3、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程【答案】A 4、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83 B.2474.60 C.3798.30 D.4119.18【答案】C 5、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】C 6、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地成本建设成本管理费用 D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D 7、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 8、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 9、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018 B.3020 C.3144 D.3050【答案】B 10、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资金 D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】A 11、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A.估价原则 B.估计时点 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 12、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】D 13、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 14、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 15、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 16、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元 B.55 万元 C.60 万元 D.60 万元以上【答案】C 17、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.增值保值性【答案】A 18、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100 B.77 C.63 D.42【答案】A 19、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 20、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位 B.交通 C.环境景观 D.外部配套设施【答案】A 21、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C 22、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98 B.102 C.108 D.116【答案】A 23、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】B 24、比较法中交易情况修正是对（）价格本身是否正常的修正。A.交易实例 B.可比实例 C.估价对象 D.类似房地产【答案】B 25、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而异【答案】A 26、()，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日 B.2004 年 1 月 1 日 C.2004 年 12 月 1 日 D.2003 年 12 月 1 日【答案】D 27、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程 B.物业 C.建筑物 D.物产【答案】C 28、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境 B.人文环境 C.景观 D.施工环境【答案】D 29、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】B 30、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D 31、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄【答案】A 32、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 33、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C 34、气血运行的主要通道是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】A 35、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】B 36、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 37、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理【答案】B 38、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】C 39、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765 C.1875 D.2000【答案】D 40、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价【答案】A 41、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 42、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格【答案】C 43、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值 B.交换价值 C.理论价值 D.评估价值【答案】B 44、某估价机构于 2018 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为 2018 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2018 年 8 月 15 日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018 年 6 月 15 日 B.2018 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 45、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C 46、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境 B.人文环境 C.