能力测试试卷A卷附答案房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）

能力测试试卷能力测试试卷 A A 卷附答案房地产估价师之开发经营卷附答案房地产估价师之开发经营与管理题库附答案（基础题）与管理题库附答案（基础题）单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。A.符合国土空间规划或城乡规划 B.利益最大化 C.规模最大化 D.报酬率最小化【答案】A 2、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】C 3、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析 B.市场占有率分析 C.估计项目市场占有率 D.估算项目吸纳量【答案】A 4、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学 B.客观 C.准确 D.全面【答案】A 5、甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为15 万元；乙写字楼购买价格为 200 万元，年净经营收入为 50 万元，年还本付息额为 30 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙 B.甲 C.甲=乙 D.无法判断【答案】A 6、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 7、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房 B.经济适用房 C.市场价商品住宅 D.商品房【答案】B 8、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝 B.伸缩缝 C.温度缝 D.防震缝【答案】A 9、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价 B.销售导向定价 C.购买者导向定价 D.竞争导向定价【答案】B 10、偿债备付率可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金 B.当期已付利息费用 C.当期本金 D.当期应付利息费用【答案】A 11、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法【答案】B 12、某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05【答案】C 13、实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.直接投资和间接投资 D.短期投资和长期投资【答案】A 14、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 15、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是 A.清热润燥 B.清热散结 C.清热排脓 D.消瘀散结【答案】A 16、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B 17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4 B.2281.9 C.2728.8 D.2741.95【答案】A 18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 19、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期【答案】D 20、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入 B.物业增值 C.股权增加 D.销售收入【答案】D 21、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00【答案】B 22、某房地产开发企业 2014 年 6 月底，流动资产为 3000 万元，速动资产为2080 万元，流动负债为 1600 万元。则该企业的速动比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C 23、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】C 24、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险【答案】D 25、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 26、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度 B.物业的规模大小 C.人口的分布密度 D.居民的购买能力【答案】A 27、某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49 B.678.22 C.779.14 D.804.73【答案】D 28、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期【答案】D 29、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 30、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2【答案】B 31、反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.商品批发价格指数 B.城市居民消费指数 C.城市居民消费价格指数 D.商品零售价格指数【答案】D 32、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】B 33、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快 B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强 C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强 D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】D 34、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】A 35、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为 10000 万元、未偿还贷款利息为 300 万元，年内均匀新增贷款 5000 万元，预计下年初新增贷款 400 万元，如果贷款年利率为 7%，则当年应计利息为（）万元。A.896 B.910 C.1050 D.1099【答案】A 36、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力 B.零售商的声誉 C.零售商的组合与位置分配 D.零售商的经营内容【答案】B 37、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。A.企业住房贷款 B.等额本金方式 C.政策性住房抵押贷款 D.等额本息方式【答案】C 38、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 39、下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A.广泛的经济外部性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性【答案】A 40、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A 41、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化 B.市场集中化 C.市场专业化 D.产品专业化【答案】B 42、房地产投资之弊不包括()A.流动性差 B.投资数额巨大 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较长【答案】C 43、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】C 44、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资 B.面向建成物业的置业投资 C.从取得土地使用权开始的开发投资 D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A 45、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C 46、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D 47、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别