过关复习2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练模拟试卷A卷（含答案）

过关复习过关复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法强年房地产估价师之估价原理与方法强化训练模拟试卷化训练模拟试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 2、某套 200m2、单价 4000 元/m2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00【答案】B 3、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51【答案】C 4、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00【答案】C 5、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 6、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 7、脾气不濡，胃气乃厚可因 A.多食苦 B.多食辛 C.多食甘【答案】B 8、购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项 B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠 C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付 D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D 9、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期【答案】A 10、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法【答案】B 11、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】A 12、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C 13、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A 14、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位【答案】D 15、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】C 16、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 17、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费 D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C 18、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C 19、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C 20、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.居中 D.最低【答案】C 21、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理 B.通货膨胀 C.外部经济 D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A 22、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D 23、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 24、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 25、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】A 26、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口【答案】B 27、下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（）。A.B.C.D.【答案】B 28、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D 29、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A 30、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 31、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】B 32、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 33、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】B 34、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D 35、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 36、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 37、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 38、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】B 39、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本【答案】A 40、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】A 41、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】D 42、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890 B.5976 C.6053 D.6135【答案】B 43、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C 44、一套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 45、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】C 46、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向 B.保温 C.隔音 D.户型【答案】A 47、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 48、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 49、素问五藏生成篇说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落【答案】D 50、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常 A.小肠泌