备考试题2023年房地产估价师之估价原理与方法题库（含答案）典型题

备考试题备考试题 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库（含答案）典型题库（含答案）典型题 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】B 2、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】B 3、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为 B.要求抵押人恢复抵押房地产价值 C.提供与减少的价值相应的担保 D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】A 4、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 5、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】D 6、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 7、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位【答案】D 8、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 9、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 10、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 11、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 12、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2.4 万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0 B.12.5 C.13.5 D.40.0【答案】C 13、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 14、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100 B.50 C.50 D.100【答案】B 16、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立【答案】D 17、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日【答案】C 18、五志过极均可伤 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】A 19、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 20、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】B 21、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67 B.633.33 C.667.67 D.433.33【答案】D 22、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.燥【答案】D 23、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离【答案】D 24、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m2，建筑物残值率 6，年折旧率 2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562【答案】B 25、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950 B.1000 C.1200 D.1250【答案】A 26、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的 B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期 C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期 D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B 27、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.国有土地上房屋征收与补偿条例 D.房地产估价机构管理办法【答案】B 28、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格【答案】D 29、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 30、某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元/m2，同类土地的市场单价为 2200 元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/m2，旧建筑物残值为 50 元/m2，新建筑物重置价格为 3800 元/m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼【答案】B 31、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 32、利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程 Y3522385X，其中 Y 为商品住宅价格，X 为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为（）元/m2。A.5447 B.5832 C.6987 D.7757【答案】D 33、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】D 34、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945 B.2000 C.2695 D.2750【答案】C 35、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资金 D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】A 36、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 37、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 38、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】A 39、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日【答案】A 40、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53【答案】D 41、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 42、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格 B.预期收益能力 C.开发建设成本 D.未来收益大小【答案】B 43、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 44、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套，年折现率为 6%，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元/m2，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653 B.5347 C.5352 D.5366【答案】D 45、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660 B.2425